[비즈한국] ソウル初のモア住宅である「江辺駅セントラルアイパーク」が、先月から本格的な入居を開始した。老朽化した連立住宅99世帯を215世帯規模のマンションへと変貌させたこのプロジェクトが入居段階に入った中、現地では整備効果を前向きに評価する一方で、融資の負担や周辺住宅価格の上昇といった現実的な限界も指摘されている。
9月30日、ソウル広津区の江辺駅セントラルアイパークは、入居準備で団地の至るところが忙しない様子だった。引越しトラックや家電製品の設置車両が団地内を出入りし、入居書類を手にした住民が管理事務所を慌ただしく行き来していた。子供を待っていた入居者のA氏は、高い分譲競争率に言及しながら期待感を示した。ただ、「家同士が密集しているため、少し窮屈に感じる」とも付け加えた。
モア住宅とは、再開発や再建築が容易ではない老朽化した低層住宅地をまとめて迅速に整備するソウルの小規模住宅整備方式である。隣接する土地所有者が敷地を持ち寄って共同住宅を建てる方式で、江辺駅セントラルアイパークは「街路住宅整備事業」を通じて推進されたソウル初のモア住宅だ。複数のモア住宅事業地を地域単位でまとめた「モアタウン」は、道路、駐車場、公園などの基盤施設を併せて整備する方式である。
この日出会った住民たちは、概ね江辺駅セントラルアイパークを通じて明らかになったモア住宅の整備効果を前向きに評価していた。団地を見学するために訪れた九宜洞在住のB氏は、「この近辺には、自分が所有する古いヴィラ（低層集合住宅）が新しいマンションに生まれ変わることを望んでいる人が多い」とし、「事業が継続的に推進されれば、街並みもより綺麗になるのではないかと思う」と話した。
近隣の不動産仲介業者からも、モア住宅事業を肯定的に評価する声が続いた。ある仲介業者の関係者は、「厳しかった要件が緩和されたことで、事業スピードにも弾みがついたようだ」とし、「江辺駅セントラルアイパークが周辺に対して『このように整備できる』という期待感を与えたようだ」と述べた。
現場では概ね前向きな声が上がったものの、一部では事業への期待が実際の推進スピードよりも周辺価格に先行して反映されることへの懸念も提起された。不動産業界関係者のC氏は、「モア住宅やモアタウンの話が出てから、周辺のヴィラ価格が大幅に上がった。2倍近く上がった場所もある」とし、「事業がいつ推進されるか分からず、取り消される可能性もある状況で、価格だけが先に上がるのは負担になり得る」と語った。
融資規制が強化される中、入居過程で困難に直面するケースも出ている。近隣の不動産仲介業者らによると、残金の支払いに必要な融資が十分に受けられず、入居を延期したり、賃貸に出して保証金で残金を補填したりするケースがあった。9月28日に呉世勲（オ・セフン）ソウル市長が江辺駅セントラルアイパークを訪問した際も、現場関係者が融資問題により入居に苦労している事例があると説明した。
ソウル市は、初の入居を契機にモア住宅事業の拡大に拍車をかける方針だ。2031年までに4万戸の着工を目標に、事業が遅延している地域には専門家で構成された「訪問型迅速解決支援団」を投入し、新規事業には「モア統合企画」を導入して事業期間を短縮する。
専門家らも、最初のモア住宅が実際の入居までたどり着いたという点を前向きに評価した。大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は、「モア住宅の概念が本格的に登場してから約5年で入居事例まで出たという点は肯定的に評価できる」とし、「ソウルの老朽化した住宅地において、既存の再開発・再建築が円滑に進まないケースが多いことを考慮すれば、今後の結果も期待できるだろう」と評価した。
スマートチューブ不動産調査研究所のキム・ハクリョル所長は、今回の事業の成果を現在進行中の他のモア住宅・モアタウン事業にそのまま当てはめるのは難しいとの見方を示した。キム所長は「江辺駅セントラルアイパークは、既存の街路住宅整備事業を基盤とし、大手建設会社との連携や信託方式、一般分譲分の確保など、複数の条件がうまく噛み合った事例」とし、「他の事業地も同様の条件を備えているとは言い難い」と指摘した。その上で、「事業を成功させるためには、十分な事業性と一般分譲分の確保、そして円滑な資金調達の条件を整えることが必要だ」と付け加えた。