[비즈한국] 8月3日、政府が不動産税制改正案を発表する。7月16日の税制討論会、7月23日の大統領主催による不動産国民大討論会を経て、その輪郭はすでに市場に漏れ伝わっている。要約すれば3つの言葉に尽きる。実居住、価格、そして時差だ。
保有期間よりも実際の居住に対して特典を集中させる。住宅の「数」ではなく住宅の「価格」へと課税基準を移す。そして、これらすべてを2027年から2029年まで段階的に適用する。方向性自体は予告通りだ。驚くべきは方向ではなく、その速度と倍率である。
譲渡税、保有は罪となり居住は資格となる
現行の1世帯1住宅長期保有特別控除は、保有40%、居住40%で合算最大80%が適用可能だ。改正案によると、2028年には居住6%・保有2%、2029年には居住8%・保有0%へと控除率が変わる。保有期間控除が事実上廃止されることになる。さらに、現在は存在しない控除上限額が20億ウォン（2028年）、10億ウォン（2029年）で新設される。
この条項が狙う対象は明確だ。まさに「非居住の1住宅者」である。ソウルにある住宅の半分ほどをソウルに住んでいない人が所有しているという点から、いわゆる「確保しておいた1軒」を手放させるという意図だ。実居住していない高額住宅保有者に減免特典が集中しているとの指摘が長年続いてきただけに、課税公平の観点からは反論が難しい。
問題は副作用が名分よりも大きいという点だ。地方に住みながらソウルに家を1軒所有している人、転勤や循環勤務で居住要件を満たせない会社員、子供の学区のために賃貸住宅に住み、自身の持ち家は賃貸に出している世帯などがすべて同じ網にかかる。そして、彼らが市場に出していた物件こそが、チョンセ（伝貰）の供給源だった。
多住宅者への重課税率はさらに興味深い。2026年には2住宅者は基本税率に20%ポイント(p)を、3住宅者以上は30%pを上乗せする。しかし2027年には重課税率をそれぞれ5%、10%へと大幅に引き下げ、2028年には10%、15%、2029年には再び20%、30%へと元に戻す。2027年が「窓」となっている。政府は「今売れば安くする。その代わり2029年までに売らなければ本来通り徴収する」というタイムテーブルを公開したわけだ。売却を誘導する設計としては合理的である。
ただし、市場がこのタイムテーブルをどう読み解くかは別の問題だ。過去10年間、多住宅者への重課は導入・猶予・延長・再猶予を繰り返しており、市場はこれを学習している。「2029年にもまた延期されるのではないか」という疑念が残る限り、猶予の窓が開いていても人々が急ぐ可能性は低い。政策の予測可能性は高まったが、政策への信頼はそれとは別物だ。
高齢者の1住宅者減免、最も静かだが最も野心的な条項
目立たないが必ず指摘すべき項目がある。65歳以上で、首都圏に5年以上居住している者が住宅を処分し、非首都圏へ移住する場合、2027年には譲渡税50%（最大5億ウォン）、2028年には30%（最大3億ウォン）を減免する。
この条項の正体は税制ではなく人口政策だ。政府は住宅価格不安の根本原因として首都圏への集中を挙げ、この条項はその診断に対する税制面での処方箋となっている。物件を増やすと同時に首都圏の人口を減らすという一石二鳥の設計だ。
効果はどうだろうか。冷静に見れば限定的だろう。高齢層が首都圏を離れられない理由は税金ではなく医療だ。上級総合病院や専門医が首都圏に集中している。子供や孫も首都圏にいる。5億ウォンの減免がこの2つの要素に勝つのは難しい。ただし、すでに地方への移住を検討していた層にとっては強力なトリガーとなる。引退後に故郷への回帰を計画していた需要や、地方広域市内の新築物件へ買い替えようとしていた層には実質的な誘因となる。2027年、地方広域市の上位物件には予想よりも早く温かい風が吹く可能性があることを意味する。
総合不動産税、掛け算で膨らむ税金
総合不動産税（総部税）の改正は今回の案の真の重心だ。居住1住宅者の基本控除は12億ウォンから14億ウォンへと引き上げられる。一方で非居住の1住宅者は基本控除が12億ウォンから9億ウォンへ引き下げられる。それ以外の住宅は基本控除を4億ウォン＋(5億ウォン×居住住宅価格/住宅価格総額)という算式で算出し、居住割合に応じて差をつける。住宅数基準から価格基準へと軸を移す最初の措置だ。
公定市場価格比率は2026年に60%、2027年に70%、2028年には1住宅者・地方2住宅者は70%、3住宅者以上は80%へと上昇する。税率も2027年には6億～12億ウォンの区間が1.0%から1.3%へ、94億ウォン超えが2.7%から3.5%へ上昇し、2028年には住宅数の区分なしに単一体系へ統合される。
ここで核心を突かなければならない。総部税は掛け算の構造だ。公示価格が上がり、公定市場価格比率が上がり、税率が上がれば、3つの変数が掛け合わされる。公定比率が60%から80%へ変われば1.33倍、税率が1.0%から1.3%へ変われば1.3倍だ。この2つだけでも1.7倍を超える。ここに公示価格の上昇分まで加われば、体感の増加率は電卓が示す数字よりも遥かに大きくなる。
だからこそ税負担の上限が150%から200%へ引き上げられたのだ。この条項を無視してはいけない。上限を200%に引き上げたということは、政府自身が前年比で2倍近く上昇する事例を予想しているということだ。上限は安全装置ではなく予告編である。
国民の感情、遅延発火
世論は今、静かだ。「私は1住宅の実居住者だから該当しない」という認識が広がっている。基本控除が14億ウォンであれば時価で20億ウォン前後となり、大部分は対象外になるという計算だ。
しかし、この安心感には期限がある。2027年、2028年と年を追うごとに公定市場価格比率が上がり、公示価格も一緒に上がる。今14億ウォンを下回っている家が、2年後には課税対象に含まれる可能性がある。ソウルのアパートは7月第4週の時点で0.25%上昇し、76週連続の上昇を記録中だ。上昇幅は鈍化したが、方向はそのまま。中浪区が0.53%、芦原区が0.46%、城北区が0.39%と、江北エリアが上昇を主導していることは、課税の基準線が下へ降りてきていることを意味する。
税金への抵抗は発表された時ではなく、納税通知書が届いた時に爆発する。2028年11月、その時こそがこの改正案の真の審判の日だ。政府が3年の猶予を置いたのは市場に適応する時間を与えたという意味もあるが、政治的爆発を任期後半に先送りしたという意味でもある。
もう一つ。租税公平という名分は正当だ。不動産価値に対する実効税率がOECD平均の半分水準という指摘も事実である。ただし、国民が税金に憤りを感じるポイントは税率の絶対値ではない。「所得は変わらないのに税金だけが上がる構造」、そして「その税金を払った後も住宅価格の問題が解決されない経験」だ。我々はすでにこのゲームを一度経験している。
今後の影響、3つの展望
第一に、「賢い一軒（똘똘한 한 채）」はなくならない。条件が狭まるだけだ。政府は賢い一軒への特恵を減らすと言ったが、多住宅ペナルティの方が依然として大きい。この改正案が導き出す結論は「賢い一軒」ではなく「賢く、実居住が可能で、14億ウォン以下の一軒」だ。上位エリアの中でも実居住可能な物件、そして課税基準線のすぐ下の区間へと需要がより精巧に集まるだろう。集中は緩和されず、再編される。
第二に、賃貸借市場が最も先に、最も痛烈に反応する。非居住の1住宅者と多住宅者は、この市場における実質的なチョンセ供給者だ。彼らに保有コストを上げ、実居住を要求すれば賃貸物件は減る。減った供給量は家賃に転嫁される。ソウルのチョンセ価格はすでに売買と同じく0.25%の上昇を記録し、全国のチョンセ指数は0.10%上がった。ここに2027年のソウルの入居物件が1990年以降で最低水準であるという事実が重なる。売却物件の減少とチョンセの消滅が同時に起これば、その時は税制では解決できない。
第三に、国会が残っている。今回の案は政府案だ。国会の審議と立法手続きが残っており、最終確定の内容は変わり得る。特に長期保有特別控除の上限と公定市場価格比率の引き上げ速度は調整の余地が大きい。2027年の施行まで1年半、市場参加者には判断する時間がある。性急に動く理由はない。
今回の改正案はよく設計された税制だ。実居住優遇という原則は一貫しており、段階的な施行は衝撃を分散させ、価格基準への転換は方向として正しい。租税政策としては合格点を与えられる。
問題は、これが不動産政策として消費されているという点だ。税制は分配の道具であって供給の道具ではない。保有税を上げれば保有は減るが、だからといって家が増えるわけではない。2027年にソウルに入るアパートが1万3000世帯という事実は、総部税率を3.5%に上げても変わらない。
77週連続上昇の理由は税金が軽かったからではない。建てるべき場所に建てなかったからだ。税金では家は建てられない。この一文を忘れないことが、今後3年間、市場を読み解く最も正確なレンズとなるだろう。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・出演中。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）初めての不動産投資(2026)』『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』などがある。