[BizHankook] 去る23日、国会の国土交通委員会による総合国政監査で、珍しい光景が展開された。野党ではなく与党議員たちが、政府の不動産規制を見直すべきだと要求したのだ。共に民主党のチョン・イルヨン議員は、「チョンセ（賃貸保証金制度）すら見つけるのが難しく、価格も高騰している」とし、民間賃貸事業者への規制や居住要件の強化措置を再検討するよう求めた。同党のファン・ヒ議員は、投機過熱地区内における再建築・再開発の組合員地位譲渡制限を緩和すべきだと提案した。洪起俊（ホン・ギジュン）国土交通部長官は「ご指摘を重く受け止めている」「検討する」と答えた。
この光景を歓迎する。政策の方向性が変わったからではない。まだ何も変わっていない。歓迎する理由は別にある。市場が1年近く叫んできた言葉を、ようやく政策決定側が口に出したからだ。問題を問題だと認めること、それこそが全ての解決の出発点である。遅きに失した感はあるが、歓迎すべき変化の兆しだ。
長官の言う通りだ、だからこそ規制を緩和すべきだ
洪長官は、チョンセ・月世（月払い家賃）難の根本原因は「需要に追いつかない供給」にあると述べた。全面的に同意する。筆者が20年以上繰り返してきた言葉でもある。住宅価格も、チョンセ価格も、結局は供給が決定する。税金で価格を抑えつけることはできない。
しかし、その論理を突き詰めれば結論は一つだ。チョンセ供給を減らす規制から取り除くべきだ。チョンセ物件は誰が出すのか。新規入居物件を除けば、家を2軒以上持つ人が出す。賃貸事業者が出す。彼らがチョンセ市場の供給者だ。その供給者に重税を課し、登録賃貸の恩恵を取り上げ、実居住要件で家主の居住を強制すればどうなるか。チョンセ物件は消え、残った物件は月世に変わる。今まさに我々が目にしている光景がそれだ。
長官は、規制のない地方でもチョンセ・月世物件が不足していると反論した。半分は正しく、半分は間違っている。地方のチョンセ不足は、ここ数年で入居物件が急減した結果だ。ソウル・京畿道のチョンセ不足は、入居物件の減少に規制が重なった結果である。原因が重なっている場所で一方の原因だけを指摘すれば、処方箋も半端なものになる。供給不足が根本原因なら、すぐに増やせない「入居供給」と、すぐに増やせる「賃貸供給」を分けるべきだ。後者は規制を緩和するだけで増やせる。資金もかからない。
売れと言いながら売る道を閉ざす「権利のない物件」
ファン・ヒ議員が指摘した組合員地位譲渡の問題は、より明白な矛盾だ。政府は多住宅者に対して家を売るよう促す。税制まで見直して売却の出口を開くとまで言っている。しかし、投機過熱地区内の再建築は組合設立認可後、再開発は管理処分計画認可後に、原則として組合員の地位譲渡が制限される。組合員の地位が継承されないため、買う側からすれば入居権のない「権利のない物件（ムルタッジ）」になりかねない。売りたくても買い手を見つけるのは困難だ。
片手で押し出し、もう片方の手で押さえつけているようなものだ。多住宅者を圧迫して物件を市場に出させるという政策目標が本気なら、真っ先に開くべき扉がここだ。整備事業区域の物件が市場に出れば、価格の安定にも寄与する。その物件を買う人が無住宅の実需者なら、これ以上のことはない。ファン議員の提案通り、譲受人の資格に応じた例外を設け、無住宅者や実需者の購入には継承を認める案は十分に合理的だ。投機需要をふるいにかけつつ、取引の息苦しさを解消できる。
この規制はそもそも「買う人」をブロックするために作ったものだ。しかし、今の市場では「売る人」を閉じ込める枷（かせ）として働いている。政策が設計意図と逆に働いているなら、修正するのが正解だ。長官が検討すると答えたのは当然のことであり、検討は早ければ早いほど良い。
我々はすでに一度学んだ
2017年から2020年まで、我々は同じ実験をした。多住宅者を締め付け、賃貸事業者の恩恵を取り上げ、融資を止め、取引を許可制にした。20回を超える対策が打ち出された。結果は誰もが知っている。ソウルの中古マンション価格は大幅に上昇し、2020年の賃貸借法以降、チョンセ価格は急激に上昇した。税金を上げて需要を抑制すれば価格が抑えられるという仮説は、その時点で否定された。
その時期に確認された事実がもう一つある。規制線は価格の天井ではなく、価格が集中する場所となった。規制地域に指定された場所は「政府が保証した好立地」となり、質の高い住宅を求める需要はむしろそこに集中した。規制が二極化を招いたのだ。今年、規制地域や土地取引許可区域を再び持ち出した後に起きたことも同様だ。
チョン・イルヨン議員の言葉の中で最も痛烈な箇所は別にある。「市場が最も嫌うのは不確実性」であり、「2〜3か月ごとに小出しに猶予しても信用できない」と述べた点だ。正確な診断だ。規制そのものよりも大きなコストは、政策がいつどう変わるか分からないという不安である。家主はチョンセを出すか決められず、買い手は買っていいのか分からない。全員が様子見すれば物件は凍りつき、取引は止まる。取引が止まった市場で価格は少数の取引で決定される。そうして決まった価格こそが、今の「申告価格」だ。
歓迎するが、3つのことを注文する
第一に、猶予ではなく復元であるべきだ。居住要件を3か月先送りし、賃貸事業者への課税を半年遅らせるようなやり方ではダメだ。それは市場に「半年後にはまた締め付ける」という信号を送る行為だ。登録賃貸事業者に約束していた恩恵を戻し、居住義務は廃止するか、適用範囲を明確に狭めるべきだ。一度に、明確に、元に戻してこそ市場は動く。
第二に、賃貸供給と入居供給を同時に増やすべきだ。民間賃貸の規制緩和は今すぐにチョンセ物件を増やす道であり、準住宅の活性化と整備事業のスピードアップは中長期的に入居物件を増やす道だ。どちらか一つだけでは不足している。国政監査で出た、瑞草（ソチョ）洞の法曹タウンを移転した跡地に公共賃貸1万戸を建てようという提案も、この文脈で注目に値する。都心の真ん中にある国有地を住宅に転換する発想自体は正しい。ただし、公共賃貸1万戸が江南圏のチョンセ難の解決策となるためには、立地と供給時期、賃貸条件が市場の需要と合致しなければならない。発表用の数字ではなく、入居できる数字であるべきだ。
第三に、多住宅者と賃貸事業者を「敵」ではなく「供給者」として再定義すべきだ。チョンセ供給の絶対多数は民間が担っている。この事実を認めない限り、どのような対策もチョンセ難を解決できない。投機と賃貸は別だ。家を買って賃貸に出す人は、公的機関ができない賃貸住宅を代わりに供給する人だ。彼らに妥当な税制と予測可能なルールを与えることこそが、借主のためになる道である。
市場は方向より信頼を見る
政策の転換は敗北ではない。間違っていることを間違っていると認め、修正することこそが最も責任ある政治だ。与党議員たちが国政監査の場で語った言葉が、パフォーマンスで終わらないことを願う。長官の「検討する」が年内に「こう変える」へと変わることを期待する。
チョンセ難の被害者は多住宅者ではない。家なき人たちだ。彼らが望んでいるのは家主を罰する政策ではなく、今すぐ入居できるチョンセ住宅だ。チョンセ物件を増やす最も早い道が目の前にある。大規模な財政を投入せずとも賃貸供給を増やせる方法を探すべきだ。縛り付けているものを解けばいい。
市場は政府がどの方向へ向かうかよりも、その方向をどれだけ信じられるかを見ている。小出しの猶予では信頼は買えない。今回の転換が本物になるためには、大胆でなければならず、明確でなければならない。引き返すのが遅かった分、さらに遠くまで行く必要がある。