[비즈한국] 大統領が自ら乗り出した。8月3日に市場点検会議を開いてから4日後の7日、尹錫悦（ユン・ソンニョル）大統領は不動産政策第2次点検会議を開き、首都圏の住宅供給拡大案を集中点検した。2022年以降に積み重なった供給不振を指摘し、行政・金融・財政・規制緩和の手段を総動員して供給時期を前倒しするよう要請したという。具潤哲（ク・ユンチョル）副首相が「泰陵（テルン）ゴルフ場は計画より1年繰り上げて2029年に着工する」と報告すると、「2029年でも遅い」と、さらに前倒しするよう指示したという話まで伝えられている。
スピードを重視するのは正しい。問題は、スピードを重視したからといって、無かったはずのマンションが勝手に生まれるわけではないということだ。
早ければ今月中にも発表される首都圏供給案は、2027〜2029年に着工可能な物量だけを絞り込む方向だという。政府高官の言葉を借りれば、「時期が遅い、または曖昧なものはすべて除外し、地方政府との協議を終えた確実な物量だけ」を提示するということだ。当初予想されていた5万戸を下回る可能性が高いという観測も出ている。ソウル市内の遊休軍用地や国有・公有地が主要な宅地として取り上げられている。
この点において、市場は二つの相反する感情を同時に抱く。一つは「ようやく実現可能なものだけを発表するのか」という安堵。もう一つは「それで今、私の家の価格にどう影響するのか？」という冷笑だ。残念ながら、後者の方がはるかに正確な反応である。
着工は供給ではない
市場が体感する供給は、発表ではない。着工でもない。入居だ。
2027年に着工すれば、入居は早くて2030年だ。2029年着工であれば2032年、長く見れば2033年になる。今、私たちが懸念している区間は2026〜2028年の入居物量の空白だ。この区間を埋めるべき物量は2023〜2025年に既に着工されているべきであり、その3年間の認可・着工実績がどうであったかは誰もが知っている。今回発表される対策はその穴を埋められない。そもそも埋めることができない時差のある政策だ。
今の火を消すために、5年後に到着する消防車を呼んでいるようなものだ。
もちろん、5年後の消防車も必要だ。問題は、政府がその消防車を今の消火対策であるかのように発表し、市場はそれを信じていないという点にある。発表と体感の間のこの乖離が繰り返されると、残るのは政策への不信感だけだ。
新しい土地ではなく、在庫確認だ
今回取り上げられている土地の名前を見てみよう。龍山（ヨンサン）キャンプ・キム、泰陵CC、果川（クァチョン）競馬場。聞き覚えがあるだろう。2018年にも、2020年の「8・4対策」にも登場した名前だ。泰陵CCは2020年に既に1万戸供給案が発表されたが、住民の反発と交通難、近隣の泰康陵の世界遺産保存問題で6年間漂流した。現在は6800戸に減らして再び推進中である。
市場参加者はこれらの地名を既に各自のエクセルシートに入力済みだ。6年前に発表された土地を再び発表することを新規供給とは見なさない。再加熱は供給ではなく、在庫確認に過ぎない。
「確実な物量だけを発表する」という原則自体は100％正しい。しかし、その原則を厳格に適用すればするほど、発表できる物量は減り、残るのは既に市場が知っている国有・公有地だけだ。信頼を得るための保守的な算出が、かえってインパクトを消してしまうというパラドックスがある。
算術的に不可能な日程
果川を見てみよう。政府は競馬場115万㎡と国防部防諜司令部28万㎡など、計約143万㎡を一つの公共住宅地区としてまとめ、9800戸と「果川AIテクノバレー」を造成し、2030年に着工するという計画だ。
しかし、先月韓国馬事会が提出した独自履行計画によると、競馬場の移転に少なくとも16年9ヶ月、移転先の確保だけで少なくとも6年6ヶ月が必要であることが調査された。着工まで残された時間は4年余りだ。
16年9ヶ月と4年の間の溝を埋めるのは政策ではなく魔法だ。農林畜産食品部は「当初の供給日程に支障がないよう推進する」と明らかにしたが、競馬場は競走路だけがある場所ではない。厩舎、動物病院、観覧・競走運営施設が絡み合っており、代替地の確保と新規施設の造成が先行しなければならない。果川市は交通・上下水道・教育施設の負担を理由に、追加供給自体に懸念を表明している。
龍山も同様だ。国際業務地区の住宅供給量を6000戸から1万戸まで増やすという構想だが、都市開発と基盤施設計画を総括するソウル市との協議が必須だ。世帯数が増えれば交通機関や学校も一緒に増やさなければならない。金容範（キム・ヨンボム）政策室長と呉世勲（オ・セフン）市長が今月5日に緊急会談した背景がここにある。呉市長は会談直後、「事前協議が先行しなければならない」という点を明確にした。協議が遅延すれば、2028年の着工は崩れる。
泰陵は、文化遺産委員会の審議と世界遺産影響評価という、不動産政策の論理では制御できない関門が残っている。
つまり、今回の対策の主要事業地3か所すべてにおいて、国土交通部が決定権を持っているわけではない。ソウル市、国家遺産庁、馬事会、国防部、果川市がそれぞれの時計で動いている。供給対策の主語が政府一つだったことは一度もない。
真の供給は整備事業にある
ソウル市が7日に開催した「不動産正常化のための市民大討論会」で出た声が正鵠を射ている。公共宅地の供給だけでは限界があるため、再建築・再開発などの民間整備事業を増やせるよう、政府レベルでの規制緩和が行われなければならないというものだ。ソウル市は「迅速統合企画」などを通じて許認可期間を短縮し、2031年までに31万戸の着工を推進すると明らかにした。
31万戸と3万2000戸。数字を比較すれば答えは既に出ている。ソウルで大規模な新規宅地はこれ以上出てこない。残された方法は、古い家を取り壊してより高く建てることだけだ。
しかし政府は新しい土地を探すことに行政力を注いでおり、実際に組合が設立され図面まで出ている数百か所の事業場は、再建築超過利益回収制、分譲価格上限制、工事費をめぐる対立、プロジェクトファイナンス（PF）の停滞の前で止まっている。無い土地を探すよりも、止まった時計の針を再び動かす方が早い。
では、成功させるためには
期待できない理由を長々と書いたので、処方箋も明確に提示する。
第一に、戸数ではなく日付を発表せよ。これまでの供給対策は常に「何万戸」として記憶されてきた。しかし、市場が知りたいのは総量ではなく日程だ。いつ地区指定を行い、いつ補償し、いつ着工し、いつ入居するのか。そして、その日程が遅れた時に誰が責任を負うのか。戸数は約束ではない。日付こそが約束だ。
第二に、先決課題を解決した後に発表せよ。馬事会の代替地を確定した後に果川を発表すべきだ。世界遺産影響評価を通過した後に泰陵を発表すべきだ。順序が入れ替われば発表は不渡り手形となり、不渡り手形が積み重なれば、次の対策は計算にすら入れなくなる。「確実な物量だけを出す」という原則を真に守るべきだという意味だ。
第三に、民間整備事業のボトルネックを解消せよ。許認可期間の短縮、再建築超過利益回収制の正常化、分譲価格上限制の現実化、工事費紛争調整機関の設置。この4つのうち一つでも正しく解決されれば、今回の6万戸よりも大きな物量が3年以内に着工される。政府が直接建てるよりも、建てようとしている人が建てられるようにする方が常に早くて安上がりだ。
第四に、需要政策と供給政策の整合性を合わせよ。供給を増やすと言いながら、初期分譲需要を融資規制で縛れば、未分譲の懸念から着工そのものが先送りされる。8月3日に発表された税制改正案が資産価値中心の課税に移行したことで、「賢い一軒」を求める圧力はかえって高まった。供給の扉を開きながら需要の扉を閉めれば、その間に挟まるのは建設会社と組合の事業性だ。土地を与えたからといってマンションは建たない。建てる人が建てられる状況であってこそ建つのだ。
第五に、空白期のチョンセ（伝貰）市場を直視せよ。2026〜2028年の入居物量の空白は、今回の対策では埋められない。この区間を耐えさせてくれるのは新築ではなく、既存の賃貸借市場だ。登録賃貸の正常化、賃貸人の税制整備といった地味な政策こそ、今最も必要な政策だ。チョンセは実需の温度計であり、売買の先行指標だ。チョンセが揺らぎ始めれば、どれほど素晴らしい2032年の入居計画も市場を鎮静させることはできない。
第六に、政府とソウル市のロードマップを一つに統合せよ。政府の6万戸とソウル市の31万戸が別々に発表される限り、国民はどちらも信じない。両計画を単一のロードマップに統合し、事業地別の進捗率をリアルタイムで公開するダッシュボードを作るべきだ。信頼は発表文からではなく、追跡可能性から生まれる。
結局、クレーンの数
大統領が2回連続で点検会議を開いたという事実自体は肯定的だ。最高意思決定権者が直接関与するということは、省庁間の異見を調整する力が生まれたことを意味するためだ。大統領が「独りよがりなやり方では限界があるから、協議をよく行うように」と述べたという点も歓迎する。今必要なのは、まさにその協議だ。
ただし、市場は会議の回数を数えてはいない。供給対策の成否は、発表文の厚さではなく、その土地の上に立ったクレーンの数で判明する。
今回の発表がまた一つの「物量発表」に終わるのか、それとも「適期着工」の出発点となるのかは、発表当日ではなく発表後6ヶ月で決定される。地区指定がいつ告示されるのか、馬事会の代替地がいつ確定するのか、ソウル市との協議体がいつ稼動するのかを見ればよい。
その時まで、市場は発表を信じず、シャベル（現場）を信じるだろう。