[비즈한국] 8月3日に税制改正案が発表され、続いて8月13日には供給対策が打ち出された。対策が発表されるたびに、筆者に投げかけられる質問は結局一つに集約される。
「で、今回は住宅価格は下がるのか？」
筆者は、この質問のあり方から変えるべきだと考えている。
最も理想的な不動産政策とは、住宅価格を無理やり上げたり、無理やり下げたりするものではない。人々が必要に応じて家を買い、売り、借り、住み替えられるようにするシステムのことだ。住宅価格は結果に過ぎない。政策が管理すべき対象は「価格」という数値ではなく、住宅の供給、移動、金融、税金、賃貸借市場の構造である。
しかし、過去数十年間、わが国の政府は正反対の動きをしてきた。価格が上がれば融資を締め付け、税金を上げ、取引を制限した。価格が下がれば融資を緩和し、減税し、規制を緩めた。その結果、人々は家ではなく政策を見るようになった。「今は政府が買えと言っている時期か、売れと言っている時期か」。このような市場が正常であるはずがない。
それでは、理想的なシステムとはどのような姿であるべきか。筆者が考える原則を整理してみる。
取引は自由に、取引税は低く
不動産市場で最も重要なのは取引の自由だ。住宅価格が上がるからといって取引を止めてはならない。土地取引許可区域を広げ、居住義務を課し、多住宅者への譲渡所得税を上げるとどうなるか。人々が家を売らなくなる。投機を防ぐための規制が、売り物件の凍結を生むのだ。
市場原理に従えば、価格が上がれば売り手が増えるべきである。高くなったのだから売る人が出るのが正常だ。ところが、税金や規制で売る道を塞いでしまえば、価格が上がっても物件は出ない。結論は単純だ。取得税や譲渡所得税のような取引税は最大限低くし、保有に対しては広範かつ緩やかにコストを課すことだ。取引税を下げ、保有税を広く浅く課す。これが最も単純で予測可能な構造である。
「何戸」かではなく「いくら」を見るべき
現行税制の最大の問題は「住宅数」中心の考え方だ。5億ウォンの家を2戸持つ人は多住宅者となり、50億ウォンの家を1戸持つ人は1住宅者となる。経済的に見れば奇妙なことだ。
税制は住宅数よりも資産価値を基準にするのが合理的だ。今回の税制改正案が総合不動産税（総不動産税）を住宅数基準から資産価値基準へ転換したことは、その点で方向性自体は正しい。ただし、方向が正しければ終わりというわけではない。「1住宅者は善で、多住宅者は悪」という二分法そのものが消滅しなければならない。多住宅者は同時に賃貸住宅の供給者でもある。重要なのは何戸持っているかではなく、どれだけの資産を保有し、そこからどのような経済的利益を得ているかだ。
人々が望む場所に建てるべき
大韓民国全体で見れば、住宅は不足していないかもしれない。しかし、人々が住みたいと思う場所の家は不足している。これが核心だ。地方にどれだけ多くの家を建てても、ソウルの住宅問題は解決されない。人々は職場、交通、学校、商圏が充実した特定の地域に集まるからだ。
そうであれば、政策は「そこに住むな」ではなく「そこに多くの人が住めるようにする」というものであるべきだ。駅近エリアは高層化を認め、老朽住宅は速やかに再建築し、低層住宅地は住民が望めば再開発できるようにすべきだ。
再建築は、政府が市場状況を見て許可したり止めたりする問題ではない。建物が一定水準以上に老朽化し、住民の同意が得られれば、定められた手順通りに自動的に進むシステムに近づくべきだ。整備事業は特恵ではなく、都市の新陳代謝である。建物は老いるものだ。ところがこの国では、マンションが古いという事実よりも、政府が再建築を許可するかどうかが重要視されている。この構造を変えなければならない。
供給は「何万戸」ではなく「生活圏」で考える
対策が出るたびに「何万戸、何十万戸」という数字が登場する。しかし、人々は数字の中で生きているわけではない。街で生きているのだ。100万戸を供給しても、職場まで2時間かかり、交通も学校も商圏もなければ、それは人々が求める住宅ではない。
供給政策の単位は「住宅数」から「生活圏」に変わるべきだ。住宅を先に建てて鉄道を後に敷く方式ではなく、交通・仕事・学校・商業・公園を住宅と一つのパッケージとして計画しなければならない。そして、一度発表した都市計画は政権が変わっても継続されるべきだ。マンション1戸の寿命は40〜50年だが、政策が5年ごとに覆されるようでは、正常な長期意思決定は不可能だ。
融資は蛇口ではない
住宅価格が上がれば融資を絞り、下がれば緩めるという方式もやめるべきだ。金融政策の目的は住宅価格の調整ではなく、家計が耐えられない負債を抱えるのを防ぐことにある。基準は「家がどこにあるか」「何軒目か」ではなく、その人が実際に元利金を返済できる能力があるかどうかだ。LTV（担保掛目）よりもDSR（総負債償還比率）中心に行くのが正しい。
そして、この基準がソウルの住宅価格が上がったからといって突然40％になり、市場が沈滞したからといって70％になるようではいけない。優れた金融規制とは「強力な規制」ではなく「予測可能な規制」である。
チョンセ（全税）か月払いかは政府が決めることではない
チョンセ（高額な保証金を預ける韓国特有の賃貸制度）をなくすべきだとか、月払い（月謝）を奨励すべきだとは考えていない。まとまった資金がある人にはチョンセが、現金流が安定している人には月払いが合っている場合がある。政府がすべきことは、特定の賃貸形態を選ぶことではなく、どちらであっても安全に契約できる市場を作ることだ。
賃貸人の負債と先順位の権利関係を賃借人が契約前に簡単に確認できるようにし、保証金返還能力に関する情報も透明に公開されるべきだ。賃貸借市場に最も必要なのは規制ではなく信頼である。
住宅福祉は人を支援すべきであり、価格を支援してはならない
すべての人に家を安く提供することはできない。江南（カンナム）のマンション価格を下げて誰もが住めるようにすることも不可能だ。福祉政策と市場政策は分離すべきである。
低所得層、若者、障害者、高齢者のように、市場で自ら住宅を確保することが困難な人に対しては、公的機関が積極的に支援すべきだ。しかし、そのために住宅市場全体の価格をコントロールする必要はない。必要な人に直接支援を行い、市場価格は市場で決定させるのが最も効率的だ。
同じ文脈で、政府がすべての地域の住宅価格を守る義務もない。ある都市は成長し、ある都市は衰退する。不動産にもリスクは存在すべきだ。人口が減少する地域では空き家を整理して都市を圧縮し、人が集まる地域では果敢に密度を高めるべきだ。すべての地域に画一的な政策を適用することこそが、かえって不公平である。
最も重要なのはルールを変えないこと
そして、筆者が最も重要だと考える原則がある。政策を頻繁に変えないことだ。
取得税はいくらか、譲渡所得税はいくらか、再建築はどう進むのか、融資はどこまで可能なのか。この原則が少なくとも10年、20年維持されるという信頼があってこそ、国民も長期的な決断を下せる。不動産は今日買って明日売る商品ではない。一人が生涯かけて貯めた金を投資し、家族が何十年も暮らす空間だ。そのような資産のルールが選挙のたびに変わってはならない。
結局、筆者が想像する最も理想的な不動産政策は、意外にも地味なものだ。
売買は自由に行う。取引税は下げる。保有には合理的なコストを課す。住宅数ではなく資産価値を見る。必要な場所に作り続ける。老朽住宅は自然に再建築する。融資は返済能力を基準にする。賃貸借は多様性を認める。住宅弱者は直接支援する。そして、この原則を長期間変えない。
ここには劇的な対策はない。「住宅価格との戦争」も「投機との戦争」もない。代わりに市場には極めて重要な一つの要素が生まれる。それは予測可能性だ。
住宅価格は上がることもあれば下がることもある。それまで政府が防ぐことはできない。ただ、人が結婚し、子供を産み、転職し、家を広げ、年をとって家を縮小する過程で、政策のせいで住居の移動が阻害されない社会を作ることはできる。
優れた不動産システムとは、住宅価格を固定するシステムではない。人が動けるシステムである。
住宅価格を安定させることよりも重要なのは、人々の生活を安定させることである。