[BizHanKook] 11月6日金曜日午前9時3分、コスピにサーキットブレーカーが発動した。場中4911ポイントまで押し下げられた指数は5059.69で引けた。一日の下落幅は6.02%、前日の5.28%を合わせると2日間の累積下落率は約10.98%となる。この日一日で消えた時価総額だけで267兆ウォンにのぼる。外国人は6取引日で12兆ウォン近くを売り越し、ドル・ウォン為替レートは14.5ウォン上昇して1356.6ウォンとなった。
引き金は米国だった。中間選挙で民主党が圧勝するとAIデータセンター規制への懸念が広がり、フィラデルフィア半導体株指数がひと晩で12.25%下落した。SKハイニックスは10.44%、サムスン電子は6.35%値を下げた。
週末中、同じ質問を受けることになるだろう。「株がこれだけ暴落しているが、住宅価格は大丈夫か？」結論から言う。株の暴落が不動産市場全体を必ずしも崩壊させるわけではない。その代わり、すでに進行中だった二極化をより速く、より鮮明にする可能性がある。
暴落が住宅市場へ波及する3つの経路
第一に、残金決済のルートだ。高強度の融資規制の下では、高額住宅はローンではなく現金で購入する。その現金の相当部分が証券口座に入っていた。コスピが5000ポイントを超える間に膨らんだ評価益こそが、住み替え資金だったからだ。口座が2日間で11%減れば、資金計画書の「株式売却代金」欄の数字も一緒に減る。契約を先延ばしにする人、残金を合わせるために保有住宅を急いで売りに出す人が出てくる。この衝撃は、株式資産の比重が高い高額市場から及ぶ可能性がある。
算術的に見れば簡単だ。10億ウォン相当の株式を売って残金に充てようとしていた人の株式評価額が11%減れば、2日間で1億1000万ウォンの資金の穴が開く。半導体2銘柄に集中投資していた口座なら、穴はさらに大きい可能性がある。融資で穴埋めできない市場において、1億ウォンの不足は一つの契約を根底から揺るがす。
第二に、為替と金利だ。為替が1350ウォン台に急騰すれば、韓国銀行は利下げが困難になる可能性がある。住宅ローン金利の引き下げを待っていた購入待機者は、電卓を叩き直さなければならない。逆に、衝撃が実体経済に波及して通貨当局が緩和へと舵を切れば、方向は真逆になる。どちらの道に進むかはまだ決まっていない。これが今後数週間の最も重要な変数だ。
第三に、心理だ。暴落前からすでに市場は冷え込み始めていた。ソウルのマンション価格の週間上昇率は、10月第2週の0.16%から0.13%、0.09%、0.07%と3週連続で縮小していた。融資規制などで買い勢が鈍化していた状況に、サーキットブレーカーのニュースが重なった。心理が折れれば、価格よりも取引量が先に減少する可能性がある。11〜12月の取引量は目に見えて減ると予想する。
同じ暴落でも、4つの異なる市場
江南3区では急売物件が出る可能性がある。江南区と瑞草区はすでに13週連続で下落中だ。11月第1週の騰落率は江南区-0.39%、瑞草区-0.37%、松坡区-0.17%だった。狎鴎亭、開浦、盤浦、蚕院といった核心地域が下落を主導しており、江南・瑞草は今年の累積上昇率までマイナスに転じた。株式資産家が最も多く住む場所であるため、今回の衝撃も最も先に受ける可能性がある。ただし記憶しておくべきことがある。新築マンションが建つ土地がない場所の急売物件は、長くは残らないかもしれない。
半導体ベルトはプレミアムが検証される。同じ京畿道は0.20%上昇し、ソウルの3倍近い上昇率を記録した。龍仁器興と華城東灘が上昇を牽引した。サムスン電子・SKハイニックスの株価と成果給への期待が、この地域の住宅価格の燃料だった。今回の暴落の震源地こそが、その半導体だ。区別して見る必要がある。株価が下がったのであって、工場が止まったわけではない。雇用と所得が維持される限り、実需は残る。消えるのは、株価に便乗して膨らんだ上乗せ金（プレミアム）だ。米国のビッグテックが設備投資計画を実際に縮小するかが、この地域の観察指標となる。
ソウル郊外と伝貰（チョンセ）は、株とは異なる時計で動く。ソウルの伝貰価格は週次で0.17%上昇し、今年の累積上昇率は9.10%だ。城北区0.41%、蘆原区0.37%と、郊外の方がさらに熱い。伝貰はコスピではなく、入居物件数と賃貸需要の影響を強く受ける。購入を見送った人は消えるわけではない。伝貰需要として残る。伝貰価格が上がれば、売買価格の下落圧力を緩和できる。伝貰価格は売買価格の重要な先行指標の一つだ。変数は売り物件数だ。ソウルのマンション売り物件は8万430件まで積み上がった。この数字が9万件に向かうかどうかを見守る必要がある。
中位圏と地方は様子見が長引く。暴落前から鍾路区(0.35%→0.19%)、道峰区(0.32%→0.20%)、城北区(0.39%→0.30%)のように急激に上がっていた場所で上昇幅が縮小していた。ソウルの25区のうち18区で鈍化した。非首都圏は0.00%の横ばい、世宗は-0.01%だ。こうした場所は急落よりも「取引消滅」を心配すべきだ。買いたい人はさらに待ち、売りたい人は希望価格を下げない。来年春の引越しシーズンまでに売る計画がある家主であれば、今から売却日程を逆算すべきだ。
2008年と2020年が教えてくれたこと
2008年の金融危機の際、コスピは2007年に2000ポイントを超えたが、2008年には900ポイント台まで沈んだ。江南の再建築物件が真っ先に急落し、翌年、真っ先に反騰した。2020年3月のコロナショックの際は、コスピが1400ポイント台まで押し下げられた。不動産は1〜2ヶ月立ち止まっただけで、その後は放出された流動性に乗り、株とともに急騰した。
二度の経験が語ることは同じだ。住宅価格を決めたのは株の暴落そのものではなかった。その後に続いた金利と流動性、そして供給だった。2008年以降、首都圏が数年間調整を受けたのには、入居物量と未分譲物件が重なった影響もあった。今のソウルは供給環境が異なる。伝貰・月勢物件が不足する「供給不足局面」だ。暴落直後に恐怖に駆られて売却することが、必ずしも有利な選択ではないという教訓も残した。
では、どうすべきか
無住宅の実需者。株の暴落は家を買う理由でも、見送る理由でもない。基準は伝貰価格と購入余力だ。関心のある団地の伝貰価格が上がり、伝貰物件が減っているなら、売買価格を下支えする要因になり得る。すべきことは3つだ。第一に、購入資金のうち株式の比重を確認する。予算は「評価額」ではなく「現金化が完了した資金」だけで組む。第二に、株を売って残金を支払う計画なら、残金決済日を余裕を持って設定する。第三に、年末まで関心のある団地の急売物件を毎週チェックする。残金が急務な売主の物件は、今のような相場で出る可能性がある。
住み替えを準備する1住宅保有者。資金計画に余裕がないなら、順序は「先に売って、次に買う」だ。取引量が減少する相場で先に買ってしまい、自分の家が売れなければ、それこそが真の危機だ。一方で現在は、価格差が縮まる区間でもある。江南・瑞草は13週目、松坡は9週目と下落する一方、ソウル郊外と京畿南部は上がっている。上位地域（アップグレード先）へ移動するコストが減っていることを意味する。暴落相場は、上位地域へ進む扉が一時的に開く時期だ。
多住宅者と投資家。株の損失を埋めるために、保有不動産の価値とは無関係に急いで売却することは慎むべきだ。売る必要があるなら、損失が出た順ではなく、立地が弱い順に売る。伝貰満期とローン満期をカレンダーに書き込み、少なくとも6ヶ月分のキャッシュフローを確保する。半導体ベルトの分譲権やギャップ投資は、ビッグテックと国内半導体企業の投資計画が確認されるまで、追加購入を控える。
すべての人に該当する禁止事項。損切りした株の資金を手に、「不動産は安全資産だ」として、どんな物件でも急いで買ってはならない。暴落相場で安全なのは不動産そのものではなく、立地と、自分が耐えられる資金構造だ。
コスピではなく、伝貰価格を見よ
株は一日に6%動くが、ソウルのマンションは一週間に0.07%動く。速度の異なる資産を、同じ恐怖感で判断すれば間違う。今後一ヶ月、3つのことだけ確認すればいい。外国人売越と為替が落ち着くか、米国のビッグテックが設備投資を実際に縮小するか、そして自分の住む街の伝貰価格が下がるか。前二つが悪化しても、三つ目が持ちこたえれば、住宅価格の下落圧力は限定的となる。
暴落相場では、住宅価格を尋ねるのではなく、伝貰価格から尋ねるべきだ。株式市場が揺らぐほど、不動産市場は「上がる場所」と「持ちこたえる場所」、「下がる場所」をより冷徹に選別する。今は怖がる時間ではなく、選ぶ時間だ。