[비즈한국] ロッテショッピングが、ロッテ百貨店弥阿店をIGIS資産運用に売却する作業を加速させている。取引が完了すれば、2006年にオープンしたロッテ百貨店弥阿店は、約20年で百貨店としての役割を終える可能性が高い。IGIS資産運用は、百貨店の営業を継続する代わりに既存の建物を撤去し、長期民間賃貸住宅を建設する案を検討している。これまで百貨店2か所を買収して業務・商業施設に転換してきたIGIS資産運用が、今回は百貨店を住宅施設に変えることになる。
投資銀行（IB）業界によると、ロッテショッピングは最近、ロッテ百貨店弥阿店の売却優先交渉対象者にIGIS資産運用を選定した。知られている売買価格は約2200億ウォンである。ロッテショッピングは今年6月に入札を実施したが、売主と買主の間の価格差により優先交渉対象者を選定できずにいた。その後再入札を行い、IGIS資産運用を優先交渉対象者に決定した。ただし、まだ交渉が進行中の段階であり、売却が最終確定したわけではない。ロッテ百貨店側も、優先交渉対象者の選定事実は認めつつも、具体的な条件は確定していないとの立場だ。
ロッテ百貨店弥阿店は、ソウル江北区道峰路62、地下鉄4号線弥阿（ミア）サゴリ駅付近にある。敷地面積は7372平方メートル、延床面積は7万3147平方メートルだ。ロッテショッピングは2006年12月に弥阿店を開業した。当時約2500億ウォンの投資費用が投じられ、百貨店売り場だけでなく映画館などが入る大型店舗として開発された。
弥阿店の売却は一朝一夕に決まったことではない。ロッテショッピングは以前から弥阿店周辺の資産整理に着手していた。2004年、追加の駐車場需要などに備えて買い取っていた弥阿店の屋外駐車場敷地を2024年に売却した。この敷地は弥阿店の営業成績が期待を下回ったことで事実上の遊休地となっており、ロッテショッピングは約200億ウォンで近隣の病院側に譲渡したことが知られている。当時も業界では、駐車場の売却が将来的に弥阿店自体の構造調整につながるのではないかとの観測が出ていた。ロッテショッピングは当時、弥阿店の撤退は検討していないと述べていた。
結局、駐車場処分から約2年後に百貨店の建物と敷地まで売却手続きを踏むことになった。今回の取引が周知の価格である2200億ウォンで最終完了すれば、ロッテショッピングは2024年の駐車場敷地の約200億ウォンを含め、弥阿店一帯の資産売却で合計約2400億ウォンを確保することになる。ただし、現在の2200億ウォンは優先交渉過程で知られた価格であり、最終的な売買価格は交渉結果によって変動する可能性がある。
売却価格とロッテショッピングの帳簿に記載された弥阿店の価値との差も目立つ。ロッテショッピングが弥阿店売却に着手した昨年に公開された資料によると、2024年末基準の弥阿店の帳簿価格は、土地2226億ウォン、建物591億ウォンなど計2817億ウォンだった。当時、市場では弥阿店の売却価格として3000億ウォン以上が取り沙汰されていた。
現在知られているIGIS資産運用の2200億ウォンと当時の帳簿価格2817億ウォンを単純比較すると、617億ウォン、約22％低い。ただし、これをそのままロッテショッピングの処分損失とみなすことはできない。2817億ウォンは2024年末基準の帳簿価格であり、その後、減価償却や資産価値の変動が反映されている可能性があり、実際の売買価格もまだ確定していないためだ。今後取引が終結し、ロッテショッピングが処分損益を公示して初めて正確な損益規模を確認できる。
ロッテショッピングが予想より低い価格でも売却を推進する背景には、弥阿店の店舗競争力と資産効率化戦略がある。弥阿店は近隣の現代百貨店弥阿店などと競合しており、売上の面でロッテ百貨店内の非核心店舗として分類されてきた。ロッテショッピングは非効率な店舗と遊休資産を整理して流動性を確保する代わりに、本店や蚕室（チャムシル）店などの核心店舗に投資を集中させる戦略を推進している。いわゆる百貨店を中心にショッピングと観光、コンテンツを結合する「タウン化（townization）」戦略である。
一方、IGIS資産運用の立場からすれば、弥阿店の価値は「百貨店」というよりは「不動産」に近い。IGIS資産運用は買収後、現在の百貨店の建物をそのまま活用するよりも、撤去した後に長期一般民間賃貸住宅を開発する案を検討している。弥阿店は準住居地域であるうえ、弥阿サゴリ駅に近く、周辺には吉音（キルム）・弥阿ニュータウンなどの大規模な住宅地域が形成されている。IGIS資産運用は既存の百貨店建物の階高や構造などを考慮すると、リノベーションよりも撤去後の再建築が適していると判断したことが分かっている。
IGIS資産運用が百貨店の不動産を他の用途に転換するのは今回が初めてではない。IGIS資産運用は宇美建設と共に、2020年に旧ロッテ百貨店盆唐（プンダン）店の不動産を2300億ウォンで買収した。ロッテ百貨店は今年3月に盆唐店の営業を終了し、IGIS資産運用はその建物を業務・リテール複合施設である「タイムワーク盆唐」に変えている。延床面積7万7720平方メートルのうち66.2％を業務施設で構成し、地上4〜8階にはLINE PLUSが入居することになった。工事は2028年10月に完了する計画だ。
ソウル新道林（シンドリム）ディキュブシティの旧現代百貨店空間も同様だ。IGIS資産運用は2022年にその不動産を買収する際、既存のリテール施設の競争力が低いと判断し、オフィスなど他の用途に転換する計画を立てた。現在は旧百貨店の空間を業務・リテール複合施設に変える事業が進行中だ。
盆唐店とディキュブシティでは、既存の百貨店建物の広いフロア面積と高い階高を活かしてオフィスや商業施設として再利用したが、弥阿店はアプローチが異なる。建物を完全に撤去して住宅施設として開発する案が検討されている。IGIS資産運用の立場では、百貨店という既存の用途に縛られず、立地と土地の開発価値を極大化する3番目の百貨店コンバージョンプロジェクトとなる。不動産業界でも、弥阿店は百貨店の営業価値よりも、住商複合施設などの開発用地としての価値が高いという評価が継続的に出ていた。