[비즈한국] 7月23日、汝矣島（ヨイド）のKBS別館。予定されていた100分は193分になった。3時間を超えて続いた「不動産政策国民大討論会」で飛び出した質問と課題は、実に28項目に及ぶ。この数字自体が一つのメッセージだ。政府もまだすべての答えを持っているわけではないという意味であり、同時に、この問題に正面から取り組むという意志の表れでもある。
討論会は終わった。後日談は溢れている。いま市場の視線は、7月末、遅くとも8月上旬に予定されている総合対策に注がれている。何が出てくるのか。そして、私たちは何を準備すべきか。討論会ですでに明らかになったシグナルを順に紐解いていこう。
1. 確定したこと—方向性は定まり、強度のみが残った
大統領は「国民は保有税を強化すべきだという点におおむね同意している」と述べた。残る課題は「どの程度強化するか、どのような格差をつけるか」だという。方向性は決定しており、水準の問題だけが残っているという話だ。
より注目すべき発言が別にある。「賢い一軒（똘똘한 한 채）」に対する診断だ。大統領はこの現象について「最も効率的に投機できる機会を作ってしまった側面がある」、「居住用か投資用かを区分しなかったため、本当に小さな穴からとんでもない事態が起きた」と指摘した。
この発言が重要な理由がある。ここ数年間市場を支配してきた「賢い一軒」現象が、市場参加者の強欲によるものではなく、政策が作り出した構造であるという事実を、政策の最高決定権者が公式の場で認めたからだ。多住宅に重い課税をすれば、資産は一軒に集まる。一軒が価値が高いほど有利なため、最も高い場所に集まる。江南（カンナム）が上がり、麻浦（マポ）・城東（ソンドン）が追随し、蘆原（ノウォン）・城北（ソンブク）がそれに合わせる。規制は需要の総量を減らしたことはない。ただ、並ぶ順番を変えただけだ。
それならば、解決の方向性も自明になる。住宅の「数」ではなく「価格」だ。実際に税制部門の部処討論会では、総合不動産税（総不動産税）の課税基準を、保有住宅数から合算価格中心に転換する案が議論された。実居住かどうかに応じて保有税と譲渡所得税に差をつける案も提示されている。ここまでが現時点で確認された事実だ。
2. 予想されること—税制・金融・供給の3トラック
第一に、税制だ。総不動産税の税率と課税標準区間の調整、公定市場価格比率の引き上げ、1世帯1住宅の長期保有特別控除の実居住中心への再編、非居住住宅に対する特典縮小が有力視されている。このうち公定市場価格比率は施行令事項であるため国会を通さず実施可能だが、残りは法改正事項だ。
第二に、金融だ。非居住1住宅者の全税（チョンセ）融資保証の縮小は、全方位適用から「明らかな投機」に限定するピンセット規制へと方向が修正される気流がある。その反対側には、青年や無住宅の実需者に対する融資規制緩和の要求がある。事前の意見収集で寄せられた約4800件のうち、最も多かったのがこれだった。
第三に、供給だ。発題を担当した明知大学のジン・ミユン教授は「最も懸念されるのは一時的な供給減少ではなく、供給のつながり自体が断たれている点」とし、首都圏の着工物量が過去の半分水準にまで減少していると指摘した。許認可から着工、竣工、入居へと続くパイプラインの復元、整備事業のボトルネック解消、全税詐欺後に急減した非アパート供給の回復が課題として提示された。
3. 見逃してはならない時差
ここで実務的に最も重要なポイントを挙げておきたい。税制と金融では、時間軸が異なる。
税法改正は国会を通さなければならず、そのほとんどは来年以降に実際に適用される。一方で金融規制は、監督規定や行政指導だけで直ちに作動する。短期的に市場を揺るがすのは税金ではなく融資だ。発表直後の価格反応を税制の効果として読み解くと、読み違えることになる。
また、対策は一度で終わらない。政府は税制改正案を先に出し、供給・金融対策を順次発表する計画だ。最初の発表に含まれていなかったからといって、出ないわけではない。
したがって、発表文を読む際は項目ごとに以下の3つを分けてマークしておくことを勧める。第一に、施行令・行政指導で即時発効するもの。第二に、法改正を経なければならないもの。第三に、方向性のみを示し詳細は後回しにしたもの。市場の短期的なショックは1番目の項目からのみ発生し、資産構造を実際に変えるのは2番目の項目であり、3番目は次のラウンドの予告編だ。これらを混同して読むと、過剰反応したり対応を誤ったりすることになる。
4. 市場はすでに答えを語っている
7月第3週（20日時点）のソウル市アパート売買価格は0.27%上昇し、75週連続の上昇を記録した。上昇幅自体は前週の0.30%から小幅に鈍化した。ここまでは誰もが知る話だ。
真に見るべきは全税（チョンセ）だ。同週のソウル市アパート全税価格も0.27%上昇した。今年の累積で見ると、売買5.74%、全税5.72%と、両指標はほぼ並んでいる。全税は投資需要が入り込む余地のない、純粋な使用価値の市場だ。その全税価格が売買と同じ速度で上昇しているということは、今のソウル市の上昇が投機的なバブルというよりは、実際に住む空間が不足しているというシグナルに近いことを意味する。全税価格は嘘をつかない。
分譲市場も同じことを物語っている。住宅産業研究院のソウル市アパート分譲展望指数は、5・6月の100.0から7月には114.3へと跳ね上がった。今年4月に瑞草洞（ソチョドン）で供給された団地の1順位一般供給倍率は1099対1だった。規制が幾重にも重なる市場で、清約倍率だけが上がるということは、新規供給がそれだけ希少になったというシグナルだ。需要が消えたのではなく、通り道が狭まったのだ。
その一方、地方のアパート価格は横ばいに転じた。大邱（テグ）、慶北（キョンブク）、忠南（チュンナム）、済州（チェジュ）は下落した。全国が過熱しているわけではない。この格差を一つの対策で扱えば、ソウルは抑えられず地方だけが凍りつくことになる。規制地域指定後に華城（ファソン）東灘（ドンタン）の上昇率が0.73%から0.25%に鈍化したことは規制の効果を示しているが、同時にその需要がどこへ流れたのかを合わせて見なければ、完結した解釈とは言えない。
もちろん、反論も傾聴に値する。我が国の保有税実効税率が主要国に比べて低く、資産不平等が深刻化したという指摘や、不労所得課税の公平性論理はそれ自体で正当だ。野党は3住宅まで減税する方向の代替案を準備中とのことであり、国会での議論過程で最終案はまた変わる可能性がある。発表案がそのまま施行案ではない。
5. それではどう対処すべきか
無住宅の実需者。融資規制緩和は期待してよい。ただし、土地取引許可区域の拡大以降、全税を組み合わせて購入する方式が塞がれ、全税物件が減っており、月税（ウォルセ）への転換が加速している。待機コストが以前よりも高くなっている局面だ。清約と購入を二者択一とせず、並行戦略をとる方が得策だ。
1住宅の実居住者。今回の対策において最も安全なポジションだ。ただし、すべての議論が「実居住」を基準に再編される方向であるため、居住履歴を管理することがそのまま節税につながる。買い替えは、長期保有特別控除の最終形態を確認してから動いても遅くはない。
1住宅の非居住者。正直に言って、今回の局面で最も脆弱な立場だ。税制（非居住特典縮小）と金融（全税融資保証制限）の両面から狙われている。実居住へ転換するのか、整理するのかを、発表前にあらかじめ決めておく方がよい。
多住宅者。パラドックスな点がある。課税基準が「数」から「価格」に移行すれば、中低価格の複数物件が受けていた相対的な不利益は減り、超高額な一軒が享受していたプレミアムは縮小する。物件数ではなく合算価格で自身のポートフォリオを再計算する作業が必要だ。
6. 残る問い
大統領は再建築・再開発について「住居環境は改善されるが、既存住民の相当数が立ち退かなければならず、総世帯数はむしろ減る側面がある」と述べた。正確な指摘だ。しかし、ソウル市内に新しく開発できる宅地を探すことが困難であることも、大統領自身が認めた事実だ。整備事業が答えでないならば、ソウルの供給はどこから生まれるのか。この問いに対する答えが今回の総合対策に含まれるかどうかが、成否を分けることになる。
税金は地図を変える。市場を変えるのは、結局のところ供給だ。193分の討論がその事実を再確認させてくれたのなら、それだけでも意味はあった。