[비즈한국] 非居住用1住宅者の総合不動産税の基本控除をめぐる最近の経緯は、示唆するところが大きい。8月3日、政府は基本控除を12億ウォンから9億ウォンに引き下げると発表した。8月26日にはこれを撤回し、12億ウォン維持へと戻した。9月2日には与党が14億ウォンに一括引き上げする案を推進すると発表した。
1カ月の間に3回変わった制度
1カ月の間に3回も方向性が変わったことになる。
この期間、市場では何が起きたのか。江南（カンナム）圏の家主たちは税負担を懸念して提示価格を3億ウォンまで下げて物件を出していたが、修正案が発表されると仲介業者に売却取り消しが可能かどうかを問い合わせ始めた。判断が一歩遅かった者は3億ウォンを失い、一歩早かった者は守った。二人の差は資産の規模ではなく、制度を読み解き判断を下すスピードにあった。
このような市場構造が望ましいとは思わない。制度はシンプルで予測可能であるべきだという原則に、異論の余地はない。しかし、原則が守られないからといって現実が変わるわけではない。今この瞬間も、個人はそれぞれの決断を下さなければならない。そうであれば、勉強するほかない。
税金を知らなければ家は選べない
最近、ソウルアパート市場で注目すべき現象が現れている。同一団地内で、専用面積84㎡が114㎡よりも高く取引されるという価格逆転の事例だ。
城東（ソンドン）区のチョンゲ・ビョクサンは84㎡が17億1000万ウォン、114㎡が15億6000万ウォンで取引された。麻浦（マポ）区のサンアム・ワールドカップパーク5団地、江北（カンブク）区のSK北漢山（プッカンサン）シティ、冠岳（クァナク）区のクァナク・ウソン、西大門（ソデムン）区のホンウン・ビョクサンでも同じ現象が確認される。こうした価格逆転取引は1年で147件から386件へと2.6倍に増加し、該当する団地数も84カ所から162カ所へと増えた。
原因は明確だ。新生児特例をはじめとする政策ローンが専用85㎡以下に集中しており、住宅担保ローンの限度額が15億ウォンを基準に分かれるからだ。実際にソウルのアパート取引において15億ウォン以下が占める割合は80％に達し、東北圏では新高値取引の3件に1件が国民平均平型（専有面積84㎡程度）から出ている。
今や住宅価格は、居住の質や立地の価値よりも、制度が設定した基準線の位置に大きく左右される。15億ウォン、20億ウォン、46億ウォン、85㎡、25億ウォン。新たな線が引かれるたびにその下位区間に需要が集中し、集中した区間の価格が上昇する。
税制とローン規定を理解できなければ、どの区間が動くかを判断することはできない。これは投資家だけに当てはまる問題ではない。同じ予算で選択可能な住宅が変わり、数カ月後の価格が変わり、売却時の税負担が変わるという点で、実需者にとってはより切実な問題だ。
長く住むほど不利になる構造
長期保有特別控除が長期居住所得控除へと転換され、控除限度額が新設される。2028年には20億ウォン、2029年以降は10億ウォンとなる。
具体的な事例で見てみよう。2003年に6億ウォンで取得し、20年以上居住した住宅を2026年に60億ウォンで譲渡する場合、現行制度では控除額が34億5600万ウォンに達し、譲渡所得税は3億5800万ウォンである。しかし、2029年以降は控除が10億ウォンに制限され、譲渡税は15億7000万ウォンへと増大する。
この構造では「2〜3年住んで価格が上がったら売却して転居する方が節税に有利だ」という言葉まで出ている。「政府が短期売買を推奨しているようなものだ」という批判も可能だ。江南区清潭（チョンダム）洞に40年間住んだある住民は「何もしなくても同じ家に住んでいただけなのに家の価格が上がっただけだ」と吐露した。
制度の妥当性についての議論はさておき、個人にとって重要なのは対応である。この構造では、売却のタイミングが資産の規模を決定する。2027年に売却するのと2029年に売却するのとでは、差額が数億から十数億ウォンに及び、その差は「控除限度額新設のタイミング」という情報一つから発生する。
同じ住宅を保有していても、結果が大きく変わる理由はここにある。
ローンは限度額ではなく資格の問題だ
多くの人がローンを「いくら借りられるか」の問題として認識している。しかし、現在の市場でより重要な質問は「私は借りられるのか」である。
家計ローンの総量増加率目標は、4カ月間で1.5％から3％へと引き上げられた。ただし、拡大された余力は集団ローンや青年・中低信用者支援に優先配分される。銀行関係者は「集団ローンと中低信用者ローンを実行して余力が残ったとしても、一般の住宅担保ローンを増やすのは難しい」と明かした。
来年1月からは、インセンティブ（成果給）が常時所得として認められなくなる。インセンティブを含めた所得上昇率が20％を超えれば過去2年間の平均、30％を超えれば3カ年平均所得で総負債元利金返済比率（DSR）を算出する。大企業の高額インセンティブを狙った措置だが、実質的には基本給が低くインセンティブの割合が高い中小企業の従業員がより大きな影響を受ける。
土地取引許可区域では実居住義務があるため全貰（チョンセ）を活用できず、実質的に全額現金が必要となる。江南3区の土地取引許可申請が77％急減した背景だ。現場からは「現金30億ウォンを保有した買主がどれだけいるだろうか」という反応が出ている。
一方、サムスン電子の従業員は9月から年利1.5％の金利で最大5億ウォンを社内ローンとして調達できる。市中銀行の住宅担保ローン金利の上限が7％を超えた市場においてだ。その結果、水原（スウォン）霊通（ヨントン）区が全国最高の価格上昇率を記録した。
同じ市場の中で、ある人はローンを受けられず、ある人は1.5％で調達する。この構造を理解できなければ資金計画そのものが成立しない。実際に8月の1カ月間で、ソウルでは168件のアパート売買契約が解除された。芦原（ノウォン）・江西（カンソ）・東大門（トンデムン）・江東（カンドン）区の順に多く、ローンが予想通り実行されず資金計画が狂ったケースが多数だった。
手付金を支払った後にローン条件を確認するのは、順序が間違っている。
再開発・再建柱は税金と金融の総合試験だ
再開発・再建柱への投資を検討するなら、必ず確認すべき事項がある。
第一に、元組合員と継承組合員では税金が異なる。元組合員は既存の保有土地に対して取得税を負担せず、完成した建物に対してのみ納付する。一方、継承組合員は入居権取得時と竣工後の登記時に、取得税を2度負担する。管理処分計画認可日、滅失日、竣工日などの日付が譲渡所得税の計算を左右する。再開発事業では「いくらで購入するか」と同じくらい「いつ購入するか」が税負担を決定する。
第二に、再建柱超過利益還収制度が本格適用される。ソウルの46団地、組合員1万8000人が対象であり、平均負担金は1億2000万ウォン、団地によっては3億ウォンから7億ウォンに達する。最近ではこの負担金を買主に引き継ぐ特約取引が登場しており、政府はこれを私的契約の領域と見ている。確認せずに購入した場合、数億ウォンの負担を背負うことになる。
第三に、事業性を必ず検討しなければならない。京畿道始興（シフン）のある事例を見ると、6年前に2億6500万ウォンで再建柱推進アパートを購入し、分担金を含め計5億6500万ウォンを投入して入居したが、現在の売却提示価格は6億ウォンにとどまっている。6年間の差益が3500万ウォンだ。
価格が低い物件が必ずしも有利なわけではない。敷地持分が小さければ組合員に割り当てられる取り分が少なく、分担金が大きくなる。芦原区上渓（サンゲ）洞の専用31㎡単一平型の団地が代表例だ。売買価格は6億ウォン台とアクセスしやすいが、一戸あたりの敷地持分が小さいという点を見落とすと、分担金の負担が予想を大幅に上回る可能性がある。むしろ敷地持分が大きい物件が過小評価されているケースも少なくない。
賃貸事業における最大のリスクは制度変更だ
2017年、政府は賃貸住宅の登録を積極的に推奨した。これに応じたある賃貸事業者は、8年間家賃値上げ率5％の上限を遵守した。借り手の子供が小学校6年生から大学生になるまで、時価の半分程度で居住させた。
義務賃貸期間が終了すると、税制優遇の縮小が予告された。該当事業者の譲渡所得税は3億6000万ウォンから7億8000万ウォンへと増える見通しだ。さらに大きな問題は、売却そのものが困難な点だ。賃借人が契約更新請求権を行使すれば2028年まで売却は不可能であり、土地取引許可区域では賃借人がいる住宅を売却するのは容易ではない。
政府は年内の売却時には優遇を維持するという方針だが、他の制度が売却を制約している構造だ。幸いにも最近、与党を中心に登録賃貸税制優遇の縮小を再検討し、居住住宅非課税特例を5年間維持する案が議論されている。
この事例が残す教訓は明確だ。賃貸事業における最大のリスクは空室や金利ではなく、制度変更である。したがって、現在の議論がどちらの方向に進んでいるのか、遡及適用の範囲はどこまでか、経過規定はどう設計されるのかを継続的に確認しなければならない。
何をどのように勉強すべきか
3つを提案したい。
第一に、日付を整理せよ。不動産税制は大部分が施行時点と経過規定によって負担が決定される。2027年、2028年、2029年にそれぞれ何がどう変わるのかを表にまとめておく必要がある。売却のタイミングに対する判断は、ここから出発する。
第二に、本人の資格を確認せよ。所得基準のDSR限度、購入希望地域の規制の有無、政策ローン対象か否か、インセンティブの所得反映方式などを、契約前に金融機関を通じて直接確認すべきだ。
第三に、個別の条項ではなく構造を理解せよ。すべての税法条文を暗記する必要はない。規制ラインを設定すればその下位区間が上昇すること、保有税を引き上げれば賃料に転嫁されること、譲渡税を強化すれば物件供給の代わりに贈与が増加すること。こうした作動原理を理解すれば、新たな対策が発表されても方向性を読み取ることができる。
国民が生業を後回しにして税法を学習しなければならない状況自体、決して正常とはいえない。制度はシンプルで予測可能であるべきであり、それを設計するのは政府の責務だ。この点を明確にしておく。
ただし、そのような環境が整うまで、個人はそれぞれの人生を営まなければならない。
税金5億ウォンを節約することと、5億ウォンを余分に負担することの差は、資産の規模ではなく、情報と判断の差から発生する。ローンを実行できる人とそうでない人の差も、優良な再開発物件と分担金負担が過重な物件の差も同様だ。
政策はこれからも変化するだろう。国会の審議が残っており、施行令の改正が残っており、政権交代による変化も予定されている。
したがって、正解を暗記しようとしてはいけない。読み解く方法を身につけなければならない。
知らなくて納付してしまった税金を、誰も返してはくれない。