[비즈한국] ソウル市麻浦区上岩洞（サンアムドン）のDMC広報館の敷地が、二度の売却失敗を経て三度目の買い手探しに乗り出した。ソウル市は1回目の流札後に開発条件を緩和したが、2回目も応札者を見つけることができなかった。予定価格である約922億ウォンは維持されたままであり、専門家の間からは、高額な総事業費の負担が大きく、事業性の確保が容易ではないとの指摘が出ている。
DMC広報館は、上岩デジタルメディアシティ（DMC）を紹介するために設置された展示・体験施設であり、麻浦区上岩洞1612番地で運営されていたが2023年に閉館した。その後、ソウル市は民間開発を誘致するため、2025年末に地区単位計画を変更して広報館用地の指定用途を廃止し、2874.2㎡（869坪）規模の市有地と既存の仮設建築物を合わせて売却することにした。昨年12月に初の売却に踏み切った際、予定価格は土地919億7440万ウォンと建築物2億2547万ウォンを合わせて約922億ウォンと算出された。
しかし、1回目の売却は応札者が現れず流札となった。これを受けソウル市は、不動産開発業界の意見を汲み取り、西側の境界離隔距離や低層部の開放条件を緩和し、開発期限も着工後3年から5年に延ばすなど規制を緩和した。それにもかかわらず、今年6月に行った2回目の売却もやはり流札となった。指定用途の廃止に続き売却条件をさらに緩和したものの、二回とも応札者がいなかったことになる。
DMCの中心部という立地条件や諸条件の緩和にもかかわらず売却が相次いで不発に終わった背景には、高額な事業費の負担が影響していると見られる。約922億ウォンの土地・建物購入費に、今後投入される建築費や金融費用まで加われば、民間事業者が負担すべき全体の事業費が大きく膨らむ。そこに継続する高金利基調や建設費の上昇まで重なり、事業性の確保も容易ではない状況だ。
大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は、「市場経済では『儲かる』と判断されれば民間事業者は参入するが、そうでなければ入ってこない」とし、「規制を一部緩和したにもかかわらず応札者が現れなかったということは、現在の条件では事業性が十分ではないと判断されたと言える」と述べた。
世宗大学不動産AI融合学科のシン・ボヨン教授も、高い事業費が重荷になっていると指摘した。シン教授は「土地代が900億ウォン程度だとしても、建築費や資金調達コストなどを加えれば総事業費が2000億ウォン台まで膨らむ可能性がある」とし、「工事費が大幅に上昇した上、プロジェクトファイナンス（PF）調達も容易ではない状況だ」と語った。
ソウル市も、広報館の敷地が二度流札した原因として、高い予定価格や継続する高金利基調、工事費の上昇などによる事業性の低下を挙げた。
専門家らは、事業性を高めるための他の策についても言及した。イ・ウンヒョン研究委員は、予定価格の調整や活用範囲を広げる方策などを検討できると見ている。ただし、公有地である以上、価格を下げたり特定の敷地の用途を大幅に緩和したりすることには限界があると説明した。
シン・ボヨン教授は、単純な売却以外に官民共同開発方式も代替案になり得るとした。シン教授は「ソウル市が土地を現物出資し、民間とリート（REITs）や合資方式で開発すれば、民間は初期の土地費負担を軽減でき、ソウル市は開発利益を共有できる」とし、「このような方式も検討する価値がある」と述べた。
現在、DMC広報館の敷地は9月17日から3回目の売却手続きが進行中である。入札締め切りは10月23日だ。ソウル市は2回目の売却時に緩和した開発条件をそのまま適用した。ただし、「大将弘大線（デジャンホンデソン）」の工事のために敷地の一部約12.5㎡を2032年まで一時的に使用するという条件が追加されており、予定価格は約922億ウォンと従来通りである。予定価格は昨年12月に実施された鑑定評価を基準に算出された。
ソウル市は、3回目の売却でも応札者が現れない場合、供給条件をさらに緩和する案などを含め、今後の対策を検討するという立場だ。ただし現時点では、売却以外の活用案は検討していない。市関係者は「3回目の売却が流札した場合、適切な供給条件の緩和など、多様な方策を検討する予定」と明らかにした。