[비즈한국] ソウルのマンション売買価格が5年ぶりに最も大きな幅で上昇した。価格の上昇基調はソウル全域に広がったが、取引量は大幅に減少した。取引が萎縮する中、15億ウォン以下のマンションの売買比率はむしろ高まった。最近では全体取引の約80%が15億ウォン以下に集中しており、中低価格住宅を中心とした取引の流れが鮮明になっている。
韓国不動産院によると、6月のソウルマンション売買実売価格指数は203.5で、前月比2.50%上昇した。住宅価格が急騰していた2021年6月に2.44%を記録して以来、5年ぶりの最大上昇幅である。昨年の同月と比較すると13.79%上昇した。ソウルマンション実売価格指数は、今年3月の195.7から4月には195.9、5月には198.6、6月には203.5へと上昇し、上昇ペースが加速している。
ソウルのマンション価格上昇の勢いは、江南（カンナム）圏に限定されなかった。6月の東北圏のマンション実売価格は前月より2.74%、西北圏は2.73%上昇した。江南・瑞草（ソチョ）・松坡・江東（カンドン）区が含まれる東南圏の上昇率2.52%を上回る水準だ。西南圏も2.41%上昇し、都心圏は0.57%上昇した。上昇幅には差があったが、ソウルのすべての圏域で実売価格が上昇したことになる。
一方、取引量は減り、中低価格の取引比率は増えた。ビジネス韓国が国土交通部の実売価格データを分析した結果、6月のソウルマンション売買は5276件で、前月比3673件（41.0%）減少した。15億ウォン以下の売買比率は同期間に72.5%から76.3%へと3.8ポイント高まった。多住宅者に対する譲渡所得税の重課猶予期間の終了を控え、4〜5月に高額住宅の取引が増えたことで一時的に低下していた中低価格住宅の比率が、6月に入って再び高まったのである。
実際にソウルのマンション取引は、相対的に住宅価格が低い自治体に集中した。6月にマンション売買が最も多かったのは蘆原（ノウォン）区で、675件が取引された。江西（カンソ）区が368件、城北（ソンブク）区が313件、九老（クロ）区が296件、道峰（トボン）区が279件と続いた。これら5つの自治体では、15億ウォン以下の住宅が全取引の90%以上を占めた。蘆原区と道峰区では、集計された取引のすべてが15億ウォン以下であった。
このような流れは7月にも続いている。23日現在、7月のソウルマンション売買5594件のうち、15億ウォン以下の取引は4493件で80.3%を占めた。6月より約4ポイント高い水準だ。全体取引5件のうち4件ほどが15億ウォン以下の住宅であるといえる。ただし、7月契約分は今月末まで追加申告が行われる可能性があるため、取引量や価格帯別の比率は変動する可能性がある。
初めて住宅を購入した「住宅購入デビュー」層も、中低価格地域で目立った。直方（ジクバン）が大法院（最高裁判所）の登記情報広場を分析した結果、7月のソウル集合建物における初めての住宅取得は7547件で、前月より4.7%増加し、2021年11月以降で最も多かった。20代・30代が全体の68.8%を占め、恩平（ウンピョン）区が841件で最も多かった。蘆原区が607件、江西区が526件と続いた。集合建物にはマンションだけでなく、連立住宅やオフィスビルなども含まれる。
一方、チョンセ（全租）価格の上昇も売買市場に影響を及ぼす変数である。6月のソウルマンションのチョンセ実売価格は前月より1.28%上昇し、昨年8月以降11ヶ月連続の上昇となった。前月比上昇率は3月以降4ヶ月連続で1%台を維持している。売買とチョンセ価格が共に上昇していることから、相対的に購入負担が低い住宅を探す需要が続く可能性がある。
高額住宅市場には当面、負担要因が残る。政府は3日、税制改正案を通じて、居住用1住宅者の総合不動産税の基本控除を12億ウォンから14億ウォンに引き上げる一方、非居住1住宅者は9億ウォンに引き下げることにした。時価40億〜50億ウォンを超える高額住宅は、税負担が増加する。譲渡所得税の長期保有特別控除も、2028年から実際の居住を重視する方向で段階的に改編される予定だ。