[비즈한국] ソウルの中位マンション価格は13億ウォン。ローンを最大限に組んだとしても、6億〜7億ウォンの現金が必要だ。ソウルの専有面積84㎡の分譲価格は21億ウォン時代に突入した。5年で2倍だ。ここに土地取引許可区域の拡大、実居住義務の強化、ローン規制が重なった。チョンセ（伝貰）付きでソウルへ参入する道は閉ざされ、現金で参入する道はサラリーマンにはそもそも存在しなかった。ソウルはもはや「買いたい市場」ではなく「買えない市場」になった。扉は閉ざされた。閉ざされた扉の前で列を作るのは戦略ではない。開いている扉を探すのが戦略だ。その扉こそが京畿道だ。
第一に、人と金がソウルから流出している
ソウルの人口は936万人だ。10年で76万人減少した。出産率のせいではない。住居費のせいだ。ソウルを押し出された人々は仁川や京畿道へ向かった。人口が移動すれば需要が移動し、需要が移動すれば価格が動く。ところが、供給はこの移動に追いつけなかった。過去5年間、首都圏の世帯数増加に対する供給不足分は21万世帯だ。ソウル単独の不足分6万世帯を除けば、15万世帯が京畿・仁川で発生した不足だ。2025年だけで、新婚夫婦4万9000組、離婚1万件、地方からの流入3万人という新たな住宅需要が生まれた。不足はすなわち価格である。これは予測ではなく算数だ。
第二に、チョンセが先に語った
チョンセは売買の先行指標だ。実需が先に動き、投資需要が後に続く。2026年のマンションチョンセ価格の累積上昇率を見てほしい。ソウルは7.6%だが、光明は12.5%、華城東灘は11.7%、龍仁器興は10.6%、水原霊通と河南は10%に迫る。ソウルよりも京畿南部が先に、そして大きく上昇した。チョンセ価格が上がった場所に売買価格が追随する。これまで一度も例外はなかった。ソウルではチョンセの物件が1年で12%消滅し、鍾路区では71%、東大門区では68%が蒸発した。ソウルでチョンセを見つけられなかった需要はどこへ行くのか。京畿道だ。ソウルのチョンセ難は、京畿道の売買需要の予告編である。
第三に、税制改正が需要の方向を変えた
2027年の税制改正の核心は、超高額住宅の増税と非居住1住宅への規制だ。時価35億ウォン以上の住宅は、居住の有無にかかわらず税金が増え、長期保有の高齢者は直撃を受ける。公示価格50億ウォン、時価70億ウォンのマンションの総合不動産税は、今年の937万ウォンから2028年には3296万ウォンへと跳ね上がる。結果は明確だ。超高額市場は2027年まで弱含みとなり、急ぎの売り物件は現金豊富な富裕層の子息が買い取る。江南は真の富裕層だけが残る城となる。
そして、押し出された需要はどこへ行くのか。総合不動産税の負担がない時価20億ウォン以下の区間だ。「賢い一軒」が「そこそこ賢い一軒」に変わる。新婚夫婦、江南から降りてくる売買需要、チョンセから上がってくる借家人が一つの区間で出会う。20億ウォン以下の市場、その中でもソウル郊外と京畿道の核心地がその戦場だ。税金は家賃を下げられない。税金は需要を移動させるだけだ。
第四に、半導体が流動性を注ぎ込んでいる
サムスン電子36兆6000億ウォン、SKハイニックス26兆ウォン。2026年までに成果給と社内融資を通じて市場に流入する資金は最大53兆6000億ウォンだ。この金は江南へは行かない。職場から30分圏内、15億〜25億ウォンの新築物件へ流れる。盆唐、龍仁水枝、光教、東灘だ。東灘のチョンセ価格が二桁上昇した理由はまさにこれだ。規制区域に指定されても東灘は止まらなかった。半導体ベルトは政策が作った需要ではなく、産業が作った需要だからだ。政策で抑え込んでも抑えられない。KDIは通貨量が1%増えれば家賃は0.9%上がると言った。流動性は結局、資産に向かう。株が上がれば、必要な人は結局家を買う。今年1〜4月に証券市場から不動産へ流れた3兆7000億ウォンのうち、かなりの部分が30代だった。
第五に、価格調整（キャッチアップ）が残っている
ソウルは2021年の前高値を超えて最高値を更新している。一方、仁川、坡州、一山、山本、中洞はまだ前高値を回復できていない。市場は常に格差を埋める。ソウルが上がれば隣接する京畿道が追随し、その次に郊外が続く。2026年に入り、ソウル郊外が上昇を主導し始めたのがそのサインだ。前高値未回復の地域は「安いから上がる」のではない。「格差が開いているから上がる」のだ。順序が決まっているなら、残るは時間だけだ。
第六に、交通網が地図を塗り替える
GTX（首都圏広域急行鉄道）が松島、坡州、一山、南楊州、安山、水原、義王、議政府をソウル30分圏内に統合する。新盆唐線の延伸は水原華西・九雲・好梅実を、7号線の延伸は青蘿・ルウォンシティ・楊州玉井を、新安山線は安山城浦・始興木感を大きく変える。交通網は立地を再編する。路線が開通すれば、ソウル郊外の既存住宅よりも、京畿道の新設駅近新築物件の方が速く動く事例を、我々はすでに何度も見てきた。板橋がそうであり、光教がそうであり、東灘がそうだった。
第七に、なぜ地方ではなく京畿道なのか
「ソウルが高ければ地方を買え」という言葉は間違っている。地方は供給が不足しているのではない。需要が不足しているのだ。良質な雇用が首都圏に吸い込まれるにつれ、人口も資金も一緒に流出した。地方でチョンセが消えた理由は規制のせいではなく、買う人がいないからだ。大学と雇用が戻らない限り、地方の出口は見えない。一方、京畿道はソウルの需要があふれ出てくる場所だ。同じ「非ソウル」だが、一方は需要流出、一方は需要流入だ。方向が逆だ。ソウルの代替案は地方ではなく京畿道である。
しかし、京畿道の31の市郡すべてが上がるわけではない
ここで勘違いしてはならない。京畿道は広い。前高値未回復はチャンスでもあるが、回復できない理由がある場所もある。雇用がなく、交通がない場所は、ソウルがどれだけ上がろうと追いつけない。選別基準は3つだ。雇用、交通、新築の希少性だ。3つのうち2つ以上を備えた場所のみを見る。半導体ベルト（東灘・霊通・水枝・器興）、第1期ニュータウンの駅近で容積率の低い団地（山本・中洞・一山）、非規制の第2期ニュータウンの駅近新築（松島・青蘿・検丹・雲井）、新設路線の駅近（華西・木感・玉井）、そして割安区間（幸信・花井・餅店・細橋・高徳）だ。これ以外の地域は、「京畿道」という名前だけで上がることはない。
結論-京畿道はまだ扉が開いている
ソウルの供給はない。2028年の入居予定は1万3683世帯。ソウル唯一の新規宅地である塩倉公園は住民の反発で説明会すら中止された。龍山公園の2万世帯も龍山区が反対している。整備事業は区域指定から入居まで10年かかり、2031年までに31万世帯を建設するために22万世帯を先に壊さなければならない。ソウルの供給不足は事件ではなく構造だ。構造が変わらなければ、価格はソウルから京畿道へあふれ出す。規制線は価格の天井ではなく、価格が集まる地点だ。ソウルに引かれた規制線が、今、京畿道に価格を集めている。
家賃は税金ではなく供給が決める。ソウルは供給がなく参入も遮断されている。京畿道は需要が流入しており、まだ扉が開かれている。チョンセが先に語り、人口が先に動き、半導体が金を投入している。ソウルのチョンセで持ちこたえながらソウルの購入を待っている間に、ソウルの家賃はさらに上がり、参入障壁はさらに高くなる。下落期に底値を拾うのは実力ではなく運であり、90%は価格が下落している時には買えないものだ。待つことは戦略ではない。
今はソウルではない。今は京畿道だ。