[비즈한국] 9月18日、イ・ジェミョン大統領は青瓦台の迎賓館で就任後7回目となる記者会見を開き、「不動産共和国」からの脱却が現政権の最も中心的な課題であると明らかにした。住宅価格上昇の原因としては、次の4つを挙げた。根本的な原因は首都圏一極集中体制と不動産不敗神話であり、これに成長率回復に伴う流動性の増加、そして短期的な原因として供給の縮小が重なったというものだ。
議論を呼んだのは最後の点である。大統領は、尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権が発足し、呉世勲（オ・セフン）市長が当選した2022年から2025年にかけて、許可と着工がほぼ半減したと述べた。朴元淳（パク・ウォンスン）前市長のせいだという主張を言い訳だと断じ、昨年の土地取引許可区域の解除が特定の地域での暴騰を招いた点も指摘した。
数字は正しい。しかし因果は間違っている
まず認めるべきことは認めなければならない。2022年以降、認可や着工が急減したことは統計で確認できる事実である。問題はその原因だ。2022年は基準金利が急激に上昇し、「レゴランド事態」でプロジェクトファイナンス（PF）市場が凍りつき、工事費が暴騰した年である。着工を止めたのは大統領や市長の政策ではなく、事業性を失った現場であった。同時期に全国どこでも着工が減ったという事実がこれを証明している。ソウル市長が全国の着工を減らすことなどできないからだ。
さらに重要なのは時間割だ。ソウルにおけるマンション供給の大部分は再開発・再建築から生まれる。そして整備事業は、区域指定から竣工まで早くても10年、通常15年かかる。2022年から2025年に着工できたはずの物量は、2010年代の初中盤に区域指定され、事業が動いているべきものだった。今日の供給不足を説明しようとするなら、時計の針を10年前に戻さなければならない。
10年前、ソウルでは何が起きていたのか
当時、ソウル市は「ニュータウン出口戦略」という名目で、400か所近くの整備区域を解除した。再開発は元住民を追い出す悪と定義され、その場所は壁画や都市再生で埋められた。蚕室（チャムシル）住公5団地、銀馬（ウンマ）アパート、聖水（ソンス）戦略整備区域、汝矣島（ヨイド）の包括的な開発は、審議の入り口で数年も足踏みさせられた。パイプラインの入り口が塞がれたのだ。
中央政府も入り口を同時に塞いだ。文在寅（ムン・ジェイン）政権は2018年、安全診断における構造安全性の比重を20%から50%へと引き上げた。崩壊の危険がなければ、再建築を始めることさえ不可能になったのだ。再建築超過利益還元制を復活させ、投機過熱地区では再建築は組合設立後、再開発は管理処分認可後に組合員の地位譲渡を禁じた。分譲価格上限制まで加わった。一つひとつが事業速度を遅らせる「大釘」だった。
反対側の記録も見なければならない。呉世勲市長は復帰後、迅速統合企画を導入して通常5年かかっていた区域指定期間を2年前後に短縮し、統合審議により建築審議と事業施行認可期間も1年以上短縮した。組合員の間で「呉市長の任期中に認可を終えなければならない」という言葉が定説のように流れているのはこのためだ。尹錫悦政権は2023年に安全診断基準を緩和し、その結果、木洞（モクトン）や上渓（サンゲ）、逸院（イルウォン）の団地が次々と再建築の門をくぐった。盆唐（プンダン）をはじめとする1期ニュータウンは、老朽計画都市特別法で第一歩を踏み出した。この時期に供給を減らそうとする政策を見つけるのは困難だ。ただし、この時に指定された区域が入居につながるのは2030年代である。種をまいた人と収穫する人が違うのが整備事業なのだ。
もちろん、今のソウル市が完璧というわけではない。昨年、蚕室・三成（サムソン）・大峙（テチ）・清潭（チョンダム）の土地取引許可区域を解除した後、わずか1か月余りで再指定したのは、市場に間違ったシグナルを与えた明白な失策だった。尹錫悦政権の270万戸供給計画が、高金利の前でスピードに乗れなかったことも事実だ。しかし、「実行が不足していた」ことと「供給を減らした」ことは全く別の言葉だ。塞いだ側と、突破しようとして十分に突破できなかった側を同じ秤にかけることはできない。
「平坦化」という言葉の危険性
大統領は、江南圏は下がり外郭は上がるという最近の流れを、一種の「平坦化」と解釈した。しかし、これは平坦化ではなく風船効果だ。融資規制と土地取引許可制で高額市場の取引が縛られたため、需要が融資可能な価格帯へと押し出された結果である。規制線は価格の天井ではなく、需要が集まる集結地として機能する。その集結地で家を買わなければならない人は資産家ではなく、庶民の居住用需要者だ。江南が1億ウォン下がるより、蘆原（ノウォン）や九老（クロ）が1億ウォン上がる方が、庶民にとってはるかに痛手である。
大統領は、賃貸住宅居住者の困難に対して詳細な政策を準備し施行中だと語った。しかし、チョンセ（伝貰）は売買の先行指標だ。入居物量は減り、実居住義務でチョンセ物件は消え、多住宅保有者は賃貸供給者から離脱している。チョンセ価格が上がれば、売買価格の下限が押し上げられる。チョンセや月払いの賃貸を「隙間」と認識している限り、市場の安定は遠い。
政府が今すべき5つのこと
第一に、犯人探しを終わらせるべきだ。ソウル整備事業の認可権はソウル市と自治区にあり、法令と金融は中央政府にある。ソウル市を被告席に座らせたままでは、ソウルの供給を増やす方法などない。供給は協業の産物だ。
第二に、成果指標を変えるべきだ。大統領は建築許可件数が増えているとし、近々資料を出すと述べた。しかし、許可は家ではない。市場が信じる数字は着工と竣工、その中でもソウルにおけるマンションの入居物量だ。毎週報告を受けるのであれば、許可ではなく着工と移転の現況を受け取るべきである。
第三に、大釘（障害となる規制）を抜くべきだ。再建築・再開発を迅速に増やすというのが大統領の約束だ。であれば、再建築超過利益還元制、組合員地位譲渡の制限、分譲価格上限制、移住費融資規制をそのままにしたままでは話にならない。ブレーキを踏んだままアクセルペダルを踏むようなものだ。整備事業の速度を決定するのはスローガンではなく、組合員の事業性である。
第四に、賃貸供給者を認めるべきだ。ソウルのチョンセ・月払いの大部分は民間が供給する。多住宅保有者を投機家とだけ定義すればチョンセ物件は消え、そのコストは借り手が支払うことになる。
第五に、時間割を区分すべきだ。均衡発展と行政首都は正しい方向だが、20年がかりの処方箋だ。来春の引っ越しシーズンのチョンセ難は、世宗（セジョン）市が解決してはくれない。長期的な処方箋を、短期対策の代わりにしてはならない。
結び
供給は政権の任期よりも長い。今日入居するマンションは10年前の誰かの決定であり、今日の決定は2035年の入居として返ってくる。だからこそ、供給不足の責任を問う質問は常に現職ではなく、10年前へと向かうべきだ。そして同じ理由で、10年後のソウルの供給について責任を負うのは今の政府である。他人のせいにしたところで、建てられるマンションは1棟もない。