[비즈한국] 9月第1週のソウル居住用不動産売買では瑞草区が週間最高価格を記録したが、麻浦区、陽川区、永登浦区などの非江南圏でも専用面積59～84㎡の物件が20億ウォンを超えた。「ソウル不動産情報広場」によると、8月31日午前9時から9月4日午前9時までに確認されたソウル市の居住用不動産実売買のうち、瑞草区瑞草洞の「瑞草1次e-편한세상（e-ピョンハンセサン）」専用面積130.53㎡の10階物件が27億ウォンで売買され、週間最高価格を記録した。
瑞草1次e-편한세상専用面積130.53㎡の取引価格は27億ウォンで、今回確認された物件の中で唯一20億ウォン台後半である。坪単価は約6838万ウォン。同面積は2025年6月に6階が22億5000万ウォンで取引されたことがあり、今回の契約は4億5000万ウォン高い。ただし、この面積は取引頻度が低い大型住宅であるため、一件の取引だけで団地全体の価格上昇傾向を断定することは難しい。公開された資料だけでは、棟・向き・内部状態など個別の物件条件をすべて確認することも困難だ。
2位は麻浦区新水洞の「麻浦アイパークフォレ（Mapo I-Park Foret）」専用面積59.38㎡で、21億2800万ウォンで売買された。坪単価は約1億1848万ウォンで、上位10件の取引の中で最も高い。同団地の専用面積59㎡台の売買サンプルは多くないが、専用面積59.75㎡が2026年6月に20億500万ウォン、専用面積59.38㎡が最近21億2000万ウォン水準で取引されたことを考慮すると、今回の取引は小面積の価格上限が21億ウォン台で形成されていることを示している。このマンションの専用面積84㎡台が2026年7～8月に24億4500万～25億9000万ウォンで取引されたことと比較すると、小面積の総額は低いが面積当たりの価格はより高い。
3位である陽川区新亭洞の「木洞新市街地11団地」専用面積66.24㎡は、20億5000万ウォンで売買契約を終えた。坪単価は約1億231万ウォンである。同面積は2026年7月に12階が20億4500万ウォン、6月に6階が20億ウォンで取引された。今回の価格は直前の取引より500万ウォン高い水準で、最近の最高値を小幅に更新したが、大幅な短期上昇というよりは、20億ウォン前後で繰り返されていた価格帯の上限が少し押し上げられた取引に近い。
4位は永登浦区新吉洞の「ポラメSKビュー（Boramae SK View）」専用面積84.98㎡で、20億4000万ウォンで取引された。同週に取引された永登浦区の物件の中で価格が最も高い。同面積は2026年7月に20億2000万ウォンで取引された後、8月末には1階物件が18億5500万ウォンで売買され、今回は18階が20億4000万ウォンで契約された。直前取引との差には階数の条件が影響した可能性があり、最近の中・高層階の取引価格が19億ウォン後半から20億ウォン初盤へと上昇する流れの中で、価格上限を更新した事例である。
5位である西大門区北阿峴洞の「e편한세상신촌（e-ピョンハンセサン新村）2団地」専用面積59.85㎡は、19億6500万ウォンで取引された。同面積は7月に2階が18億8000万ウォン、4月に2階が17億5000万ウォンで売買された。今回の取引は7月より8500万ウォン高い。2025年9月に7階が18億4000万ウォンで取引されたことと比較しても価格上限が上がっている。ただし、階数差があるため上昇分全体を団地の相場変動と解釈するよりは、中層階物件の高値取引として注視する必要がある。
6位である陽川区木洞の「木洞パラゴン」オフィステル専用面積95.24㎡は、18億6000万ウォンで取引された。同面積は2026年5月に6階が17億4500万ウォンで売買されたため、今回の契約は1億1500万ウォン高い。最近3年間で確認された同面積の取引の中で価格上限に該当する。ただし、オフィステルはマンションと面積算出方法や商品構成が異なるため、ソウルのマンション平均価格と単純比較することは難しい。
7位である松坡区長旨洞の「松坡パインタウン11団地」専用面積84.94㎡は、18億5000万ウォンで取引された。同面積の2026年6月の取引価格は18億2000万ウォンで、今回の契約は3000万ウォン高い。直近12カ月間でこの面積の売買申告が多くなかったことを考慮すると、団地全体の価格上昇を断定することは難しいが、確認された取引基準では価格上限を引き上げた。
8位である松坡区梧琴洞の「象牙1次アパート」専用面積60.70㎡は、17億ウォンで売買された。1984年に竣工された団地で、同面積の直近売買サンプルが多くないため、一件の価格だけで明確な方向性を判断することは難しい。大型面積より小さい専用面積60.70㎡が17億ウォンで取引されたという点で、松坡区内の小・中型住宅の高い坪単価を確認できる事例だ。
9位である永登浦区永登浦洞5街の「リバーセント・プルジオ・ウィーブ」専用面積76.74㎡は、16億6628万ウォンで取引された。この団地は2025年の供給当時、専用面積76㎡の最高分譲価格が15億3930万ウォン水準であり、2029年1月の入居が予定されている。今回の取引価格は最初の供給価格より高いが、オプションや契約条件などが最終金額に影響を与える可能性があるため、単純な差額をすべて相場上昇分と見なしてはならない。
10位は城北区長位洞の「長位ザイラディアント（Jangwi Xi Radiant）」専用面積59.99㎡で、14億1000万ウォンで取引された。同面積の12階物件が2026年5月14日に16億2000万ウォンで取引されたことと比較すると、今回の価格は2億1000万ウォン低い。長位ザイラディアントのように入居初期の取引や権利関係が多様な団地は、棟・階・契約条件によって価格差が大きく現れることがあるため、今回の契約を価格上昇事例と見ることは難しい。
今週の上位10取引では瑞草区の大型面積が絶対価格の1位を占めたが、20億ウォンを超えた取引4件のうち3件が麻浦区・陽川区・永登浦区から出た。専用面積59㎡台の麻浦アイパークフォレと66㎡台の木洞新市街地11団地が20億ウォンを超えた点も注目される。ただし、数件の高額取引の流れとソウル全体の市場の方向性は区別しなければならない。
韓国不動産院の8月31日基準の週間調査によると、ソウルのマンション売買価格は0.22％上昇し、前週の0.29％より上昇幅が縮小した。瑞草区は0.23％、江南区は0.41％下落し、松坡区は0.01％の上昇にとどまった。一方、城北区は0.54％、西大門区は0.40％上昇した。今週最高値が出た瑞草区の指数は下落した一方、上位10位にランクインした長位ザイラディアントがある城北区は高い上昇率を記録したという点で、個別の高額取引と自治体全体の価格の流れが必ずしも一致するわけではないことがわかる。
取引量は価格より先に鈍化の兆しを見せた。ソウル市が8月18日時点で集計した2026年7月のソウルマンション売買取引量は5234件で、前月より0.6％減少し、4～5月に8000件台を記録した時期より減少した。7月の取引のうち、15億ウォン以下の住宅比重は81.2％で前月より4.9％ポイント上昇した。融資規制により資金調達能力が制限された状況で、取引の中心は相対的に価格が低い住宅へと移動したが、一部の団地では15億ウォンを超える売買も続いた。高額取引は自己資金比重が高い需要の影響を相対的に強く受けるため、上位取引の価格維持とソウル全体の取引量の鈍化を併せて考え、市場全体の強い上昇傾向へと一般化しないアプローチが必要だ。
※ビズ韓国とMetaVXの生成型AIが共同で作成した記事です。