[비즈한국] 9月14日から9月18日まで、ソウル市の住宅用不動産の実売買を集計した結果、瑞草区蚕院洞のシンバンポ2（専用面積107.31㎡、2階）が46億2000万ウォンで売買され、週間実売買価格で1位を記録した。江南区と瑞草区の高額マンションが上位を占める中、永登浦区や麻浦区、陽川区でも20億ウォン前後の取引が続いた。
1位のシンバンポ2の取引価格は、坪当たり約1億4232万ウォンである。同じ専用面積の9階物件が今年6月に56億5000万ウォンで取引されたことと比較すると10億ウォン以上低い。階数や個別の物件条件が価格差に影響を及ぼした可能性があるが、公開資料だけでは棟や向き、内部状態まで確認することは困難である。絶対価格は今週最高だったが、直近で高値を更新したり価格上昇を牽引した取引と見なすには難しい。
2位は江南区道谷洞の道谷レックスルである。専用面積85.00㎡の16階物件が35億7000万ウォンで取引され、坪単価は約1億3885万ウォン。同一面積は今年6月に19階が37億7500万ウォン、9月初旬に18階が37億8000万ウォンで取引されていた。今回の取引は最近形成された高値より2億ウォンほど低く、価格の上限がさらに押し上げられた事例ではない。同じ面積でも階数や個別の条件により、35億ウォン台後半から37億ウォン台後半まで価格差が生じている。
3位の江南区駅三洞テヘランアイパーク（専用面積92.62㎡、16階）は33億ウォンで売買された。坪当たり約1億1778万ウォンで、今年5月の同面積8階の取引価格27億ウォンより6億ウォン高い。直近1年間で同一面積の取引が多くないため、1件の取引だけで団地全体の価格上昇傾向を断定することは難しいが、最近の取引の中では最も高い水準である。シンバンポ2、道谷レックスル、テヘランアイパークの坪単価は、いずれもKB不動産が発表した昨年12月時点のソウル市マンション坪当たり平均売買価格である5925万9000ウォンを大きく上回った。
4位の瑞草区瑞草洞の瑞草グランジャイは、専用面積59.98㎡の28階物件が32億2000万ウォンで取引された。過去12ヶ月の売買価格中央値が32億ウォン水準であり、今年5月に3階物件が31億6000万ウォンで取引されたことを考慮すると、最近形成された32億ウォン前後の価格帯を再確認した取引といえる。ただし、直近の高値が35億5000万ウォンに達しているだけに、今回の契約を新たな価格上限と解釈するのは難しい。
5位の永登浦区汝矣島洞の水晶アパートでは、専用面積150.65㎡の15階物件が27億7000万ウォンで売買された。同じ面積の1階物件が今年5月に27億5000万ウォンで取引されたことと比較すると、価格差は2000万ウォンにとどまった。大型面積の取引が珍しい団地であることを考慮すると、顕著な上昇というよりは27億ウォン台後半の価格が再確認された事例に近い。
6位の麻浦区塩里洞の麻浦ザイ（専用面積84.69㎡）は26億ウォンで取引された。今年7月にも同じ価格で取引されている。非江南圏の専用84㎡で26億ウォン台の取引が連続して確認されたことに意味がある。
7位の江南区三成洞の韓一アパート（専用面積80.29㎡）は23億1500万ウォンで取引された。今年2月の23億5000万ウォンでの売買より3500万ウォン低い。取引頻度が低い団地であるため、個別の取引価格の差を直ちに相場下落と断定することは困難である。
8位の陽川区木洞の木洞チョングハンシンアパート（専用面積84.77㎡）は20億5000万ウォンで取引された。今年7月には7階が22億2000万ウォン、1階が19億1500万ウォンで取引されていた。今回の取引額は高値より1億7000万ウォン低く、上昇事例と見るのは難しい。階や条件によって同じ面積でも価格の開きが出ている。
9位の松坡区風納洞の現代1次アパート（専用面積83.02㎡）は20億ウォンで取引された。9階が今年8月に19億5000万ウォンで取引されたことより5000万ウォン高い。ただし、取引件数が多くないため、20億ウォンに定着するかどうかは後続の取引を見守る必要がある。
10位の永登浦区永登浦洞5街のリバーセント・プルジオ・ウィーブ（専用面積84.98㎡）は19億9546万ウォンで取引された。同面積の取引は2025年10月の18億2000万ウォンが最後であった。今回の取引は1億7546万ウォン高く20億ウォンに迫ったが、サンプルが少なく団地の一般的な相場と判断するには時期尚早である。
上位10件の取引だけを見ると江南区と瑞草区が5件を占めたが、ソウル全体の価格動向は異なる様相を見せた。韓国不動産院の9月14日時点の週間マンション価格動向によると、ソウルの売買価格は0.16%上昇し、前週の0.20%より上昇幅が縮小した。江南区は0.36%、瑞草区は0.26%、松坡区は0.12%下落した一方、中浪区は0.51%、道峰区は0.47%、東大門区は0.36%上昇した。先週の上位取引でも、シンバンポ2と道谷レックスルは直前の高値より低く、テヘランアイパークは限られた取引の中で価格が高かった。一部の高額取引とソウル全体指数の動きを分けて見る必要があるのはこのためである。
ソウルのマンション売買申告は8月に3300件余りと集計されており、9月の取引はまだ申告期限が残っているため、現時点での件数を前月と直接比較することは難しい。ただし、ソウル全体の価格上昇幅が3週連続で縮小し、江南3区が下落した点は、売り手と買い手の価格目線に差が大きくなっている状況を示唆している。首都圏の住宅購入目的の住宅担保融資限度が最大6億ウォンに制限されただけに、20億〜40億ウォン台の住宅ほど買い手の自己資金比重が高まらざるを得ない。このため、高額住宅の取引はソウル全体の需要よりも、資金余力のある限定的な需要層と個別の物件条件の影響をより大きく受ける可能性がある。ただし、特定の取引が融資規制のせいで締結されたという直接的な根拠はない。
※ビジネス韓国とMetaVXの生成AIが共同作成した記事です。