[비즈한국] 9月最終週のソウルにおける居住用不動産の高額取引は瑞草（ソチョ）区と江南（カンナム）区に集中し、松坡（ソンパ）区の物件も名を連ねた。「ソウル不動産情報広場」によると、9月28日9時から10月2日9時まで、ソウル市の居住用不動産実売買価格を集計した結果、瑞草区盤浦洞（パンポドン）のラミアン・フェスティ・マンション専有面積198.04㎡の6階物件が75億ウォンで売買され、週間最高値を記録した。
坪単価は約1億2500万ウォンで、KB不動産が発表した昨年末12月のソウル市マンション坪単価平均である5925万9000ウォンの2倍を上回った。ただし、同じ専有面積が今年5月に77億ウォン、78億5000万ウォン、80億5000万ウォンで売買された経緯があるため、今回の取引を直近の最高値や上昇取引と見なすことは難しい。公開資料だけでは方角や内部の状態など詳細な条件をすべて確認することはできないが、少なくとも同面積における直近の価格帯の上限よりは低い。
2位は瑞草区蚕院洞（チャムウォンドン）の新盤浦（シンパンポ）2次マンション専有面積92.20㎡の4階物件で、46億ウォンで売買された。坪単価は約1億6493万ウォンである。直近6ヶ月の取引価格が46億ウォンから50億2000万ウォンの間に形成されており、今回の取引価格はその下限に該当する。新盤浦2次はソウル市の整備事業統合審議を通過した後、事業施行認可を準備する段階で、最高49階、2056世帯規模の再建築計画が推進されている。事業の進捗にもかかわらず、今回の価格だけで見れば、再建築への期待が直前の高値を押し上げたというよりは、最近調整された取引価格が確認されたケースに近い。
3位も同じ団地から出た。新盤浦2次専有面積68.91㎡の8階物件が35億ウォンで売買され、坪単価は約1億6790万ウォンである。この面積は9月初旬と9月21日にそれぞれ36億ウォンで、今年上半期には39億ウォン台から42億ウォン台でも取引されていた。今回の35億ウォンは直前の取引より1億ウォン低く、直近1年の取引範囲でも下限に該当する。同じ日に同じ団地の面積2つが並んで高額取引の上位に含まれたが、いずれも直近の高値水準には届かなかった。
4位の瑞草区盤浦洞にある盤浦リチェ・マンション専有面積59.99㎡の26階物件は31億5000万ウォンで売買された。同じ面積が7月に35億3000万ウォン、8月に34億ウォンで取引されている。今回の取引は26階という階数を考慮しても直前の取引より2億5000万ウォン低く、直近6ヶ月の取引範囲の下限に位置した。個別の物件条件による差はあるかもしれないが、価格上昇の事例に分類することは難しい。
5位と6位は江南区大峙洞（テチドン）の銀馬（ウンマ）マンション専有面積76.79㎡から出た。14階物件が31億3000万ウォンで取引され5位、1階物件が30億5000万ウォンで取引され6位を記録した。同じ面積は9月中旬に31億6000万ウォンおよび31億7000万ウォンで、8月には34億ウォン台でも取引されていた。14階の取引は直近の31億ウォン台という価格帯に含まれるが直前の高値よりは低く、1階の取引は階数差が反映された価格偏差と見ることができる。同じ面積で2件が短期間に締結されたという点は、取引価格が30億ウォン台前半であることを繰り返し示しているが、直近の価格上限が高まったという根拠としては不足している。
7位と8位は江南区開浦洞（ケポドン）の開浦住公6団地から出た。専有面積60.13㎡の3階物件は30億2000万ウォン、専有面積53.06㎡の6階物件は26億8000万ウォンで取引された。専有面積60.13㎡の2階物件が9月22日に32億ウォンで取引されたことより1億8000万ウォン低い。専有面積53.06㎡も、直前の27億ウォンの取引より2000万ウォン低かった。開浦住公6団地は7団地と統合再建築を推進中であるが、整備事業の進行とは別に、直近の取引より低い価格で契約された事例である。
9位の江南区大峙洞の大峙現代マンション専有面積59.82㎡の3階物件は24億ウォンで取引された。9月初旬に8階が26億ウォンで取引され、今年7月には22階物件が25億4000万ウォンで売買されていた。今回の価格は今年5月の同じ3階の取引額23億8000万ウォンよりは2000万ウォン高いが、直近の取引価格の上限とは距離がある。階数による価格差がある中で、24億ウォン台の低層階取引が再び確認されたことになる。
10位は松坡区巨余洞（コヨドン）のe便覧世帯（eピョンハンセサン）松坡パークセントラルマンション専有面積113.18㎡の27階物件で、22億9000万ウォンで取引された。今年5月に30階が20億3000万ウォンで取引されたことより2億6000万ウォン高い。今回の取引は上位10件のうち、直前の同一面積の取引より明らかに価格が上昇した稀な事例である。ただし、直近1年間で同一面積の取引が多くないため、1件の取引だけで団地全体の価格上昇を断定することは難しい。
今週の上位10件の取引は、瑞草区で4件、江南区で5件、松坡区で1件と、すべて江南3区に集中した。しかし、絶対価格が高いという事実と、この地域の週間価格トレンドは区別して見る必要がある。韓国不動産院の9月28日時点の調査によると、ソウルマンションの売買価格は0.09%上昇したが、江北（カンブク）の14区が0.24%上昇したのに対し、江南の11区は0.04%下落した。江南区は0.56%、瑞草区は0.33%、松坡区は0.19%下落している。今週の上位取引も、ラミアン・フェスティ、新盤浦2次、盤浦リチェ、銀馬、開浦住公6団地など、多くの物件が同一面積の直近の高値や直前の取引より売買価格が低かった。江南圏で高額契約は続いて締結されているが、価格上限が同時に押し上げられている相場とは状況が異なる。
取引量も価格指数とは異なる動きを見せた。国土交通部の住宅統計によると、8月のソウルマンションの売買取引は前月比で約30%減少し、ソウルの平均価格が上昇する中でも、買い手と売り手の価格に対する目線（期待値）の差が広がっている現状を示した。現在、首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅担保融資枠は、時価15億ウォン以下で6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下で4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンと等級別に適用される。実際の融資区間は金融会社が判断する時価を基準とするが、今回の高額取引のうち、取引価格ベースで8件が25億ウォンを超え、9・10位も15億ウォンを上回っている。高額取引であるほど、融資よりも自己資金の比率が高い購入者の影響が大きくなる構造だ。取引量が少ない中で一部の高額取引が続いている現象を、ソウル市場全体の強い上昇トレンドとして一般化するのは難しい理由である。
※ビズ韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成した記事です。