[비즈한국] ソウルの居住用不動産市場では、江南（カンナム）圏の高額物件と、都心・非江南圏の主要団地の取引が同時に目立った。ソウル不動産情報広場によると、8月17日から8月21日までの期間、江南区大峙（テチ）洞の住宅（専有面積249.84㎡）が39億2000万ウォンで売買され、週間最高値を記録した。坪単価は約5187万ウォンで、KB不動産が発表した昨年12月のソウル市マンションの平均坪単価5925万9000ウォンには及ばなかった。公開情報だけでは敷地面積や道路条件など価格を左右する詳細な条件をすべて確認することは困難だが、大峙洞の戸建てや多世帯住宅は敷地や建物の規模によって取引価格の差が大きいため、今回の取引も単位面積あたりの価格よりも、個別の資産規模と土地の価値が絶対価格を決定した事例と見るのが適切である。
続いて、江南区論峴洞の東賢アパート1〜6団地の専有面積84.92㎡（12階）が28億5000万ウォンで売買された。坪単価は約1億1094万ウォンである。同じ面積の12階物件は今年4月に27億3000万ウォンおよび28億2500万ウォンで取引されており、今回の取引直前の8月16日にも4階物件が27億ウォンで成約するなど、20億ウォン台後半の価格帯が改めて確認された。東賢アパートは今年4月に再建築組合設立推進委員会の構成が承認されたのに続き、8月には設計者選定の手続きに着手した。最近の取引価格は2025年の高値である29億ウォン台に迫る水準であり、既存物件自体の商品性よりも、再建築事業の進捗が価格の下支え要因の一つになっていると分析される。
江南区三成（サムソン）洞の韓一（ハンイル）アパート専有面積80.29㎡（10階）は21億8000万ウォンで売買された。坪単価は約8975万ウォンで、ソウル平均を上回った。ただし、同じ面積が今年2月に23億5000万ウォン、6月に22億9000万ウォン、7月に23億1500万ウォンで取引されていることから、今回の取引自体を価格上昇事例と見るのは難しい。三成洞という立地と、既存の20億ウォン台前半から中盤にかけての価格水準のおかげで週間取引上位には含まれたものの、最近の同面積の実売買と比較するとむしろ価格は下がっており、江南圏でも物件ごとに価格調整が行われていることを示している。
中区万里洞2街のソウル駅ハラビバルディセントラルアパート専有面積84.977㎡（3階）は19億6000万ウォンで売買された。同面積の7階が今年2月に19億9000万ウォンで取引されていたため、今回の取引は従来の最高価格帯に接近した。2018年に竣工された199世帯規模の団地であり、2025年には同面積の売買価格が主に14億〜15億ウォン台であったことを考慮すると、最近の都心圏の準新築マンションの価格水準が一段階上昇した流れが確認される。ただし、2月の最高値を更新したわけではないため、さらなる上昇というよりは従来の高値水準を維持した取引と見るのが妥当である。
銅雀（トンジャク）区本（ボン）洞のハンシンヒュープラスアパート専有面積84.84㎡（10階）は15億2000万ウォンで売買された。同面積が今年3月に15億2000万ウォン、7月に15億4000万ウォン台で取引されており、最近15億ウォン台前半の価格が繰り返し確認されている。2025年下半期の取引価格（11億〜13億ウォン台）と比較すると相場水準は上昇したが、今回の取引は直前の最高値を更新するよりも、最近形成された価格帯を再確認した事例に近い。
中浪（チュンラン）区面牧（ミョンモク）洞のサガジョンセントラルアイパークアパート専有面積84.87㎡（16階）も15億2000万ウォンで取引された。2020年に入居した同団地の同面積の取引価格は、7〜8月に14億ウォン台後半から15億4000万ウォンの間であった。15億ウォン前後の価格帯が比較的明確に形成されている。江南圏ではない中浪区で専有84㎡が15億ウォン台で繰り返し取引されている点は、今週のソウル市場において非江南圏の中・上位圏の価格上昇傾向が続いていることを示す事例と評価される。
龍山（ヨンサン）区二村（イチョン）洞の東原（ドンウォン）ベネストアパート専有面積84.973㎡の物件は14億4100万ウォンで売買された。同面積が6月に14億7000万ウォン、7月に13億ウォンで取引されるなど価格差が少なくない。103世帯規模の小規模団地で取引頻度が高くないため、一回の取引だけで方向性を判断するのは難しいが、最近の相場は一定の方向に動くというより、個別の物件条件によって上下しているように見受けられる。
銅雀区舎堂（サダン）洞の極東（ククトン）アパート専有面積46.75㎡の物件は、それぞれ14億2700万ウォンと14億500万ウォンで取引された。同面積は昨年9〜10月に10億ウォン台前半で取引され、年明けには11億〜13億ウォン台に上昇し、その後14億ウォン前後まで上がってきた。今週、同面積の2件が並んで14億ウォン台前半で取引されたという点から、小面積物件の価格上限自体が押し上げられた流れが鮮明である。
陽川（ヤンチョン）区木（モク）洞のソンウォンアパート専有面積84.94㎡の物件は14億1500万ウォンで売買された。同面積が昨年11億〜12億ウォン台で取引された後、今年4月には13億9500万ウォン、7月には15億3000万ウォンまで上昇した。今回の取引は7月より1億ウォン以上下がったが、昨年よりは高い。最近取引が多い団地ではないため、短期的な価格調整というよりは、個別の階数や物件条件によって14億〜15億ウォン台で価格探索が行われている様子だと解釈される。
今週の上位10件の取引だけを見ると大峙・論峴・三成洞などの江南区物件が絶対価格の上限を占めたが、ソウル全体の価格動向はむしろ異なる方向性を見せた。韓国不動産院が8月17日時点で集計した8月第3週のソウルマンション売買価格は前週比0.22%上昇したが、江南区は0.05%、瑞草（ソチョ）区は0.09%下落した。一方で中浪区は0.44%、中区は0.41%上昇し、非江南圏がソウルの上昇を牽引した。サガジョンセントラルアイパークやソウル駅ハラビバルディセントラル、本洞ハンシンヒュープラスなど非江南圏の専有84㎡が15億〜19億ウォン台で取引されたことを見ると、高額核心地域では様子見姿勢が強まる中、比較的融資規制の負担が低い中・中上位圏の団地へ上昇の流れが拡散する局面に近いと分析される。
取引量は価格よりも先に鈍化する兆しを見せている。ソウル市によると、7月のソウルマンション土地取引許可申請は4681件で前月比11.7%減少し、3ヶ月連続の減少となった。4月の高値時と比較すると47.5%の減少である。一方で申請価格は前月比1.41%上昇し、取引の減少と価格の上昇が同時に現れた。ソウルなどの首都圏および規制地域では、時価15億ウォン超25億ウォン以下の住宅の住宅担保融資限度が4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンに制限されており、高額住宅ほど融資を活用した購入余力は狭まっている。これにより、論峴洞の東賢アパートのように20億ウォン台後半の高額取引が続く団地では自己資金比率の高い需要が相対的に重要となり、一般的な実需市場では15億ウォン前後の非江南圏団地を中心に買い手が移動する「価格の二極化」が当分続くと分析される。
※ビジネス韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成した記事です。