[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、8月24日午前9時41分から8月28日午前9時41分までに申告されたソウル市の居住用不動産売買のうち、永登浦区汝矣島洞のサムブマンション専有面積135.80㎡の10階物件が36億ウォンで売買され、最高値を記録した。
サムブの今回の取引価格は坪単価約8763万ウォンである。同じ専有面積が5月26日に38億1000万ウォン、5月30日に38億9000万ウォンで取引された後、今回は36億ウォンに下がった。4月末と5月初めにも36億ウォンでの取引が確認されているため、直近に形成された価格帯の下限に戻った事例に近い。今回の契約は直取引として申告されており、一般的な仲介取引とは取引条件が異なる可能性がある。公開データだけでは当事者間の関係や個別の物件状態を確認することが難しく、この一件だけで団地の価格が下落したと断定することは困難である。
2位は陽川区木洞の木洞新市街地1次マンション専有面積123.19㎡の1階物件で、32億7000万ウォンで売買された。坪単価は約8775万ウォンである。この面積は過去1年間、比較対象となる同一面積の取引がなかった希少物件であり、公開実売買集計では従来の価格を上回る申告価格として分類された。低層階である1階の取引が団地内の大型面積の価格上限を更新した点は注目されるが、取引頻度が低いため、後続の契約で同様の価格が繰り返されるかを見守る必要がある。
3位の瑞草区盤浦洞の盤浦プルジオマンション専有面積84.82㎡の4階物件は29億9000万ウォンで売買された。専有面積84㎡台の物件の中では今回の集計期間で最も高い価格であり、坪単価は約1億1653万ウォンと、上位3取引の中で最も高かった。ただし、同じ面積の6階が7月に34億ウォンで取引されたことと比較すると4億1000万ウォン低く、4月の30億ウォン台の取引にも及ばなかった。盤浦圏の高い絶対価格を示す取引ではあるが、直近の最高値が続いている事例とは言い難い。
松坡区芳荑洞のオリンピック選手記者村1団地マンション専有面積100.82㎡の3階物件は26億6100万ウォンで取引され、4位となった。同じ面積・同じ階は5月に29億2000万ウォンで取引され、4月には3階物件が30億1000万ウォンで契約されていた。今回の価格はこれらの取引よりもそれぞれ2億5900万ウォン、3億4900万ウォン低い。今回の契約も直取引として申告されており、価格差を団地全体の相場変動と拡大解釈するよりも、取引形態や個別の条件を併せて考慮すべきである。
5位は江南区細谷洞の細谷プルジオマンション専有面積84.83㎡の10階物件で、21億ウォンで売買された。同一面積の直近3年間の最高値は2025年11月の20億ウォンであり、今回の取引は1億ウォン高い。類似面積である専有84.84㎡も8月21日に20億5000万ウォンで取引され、専有84㎡台の価格上限が20億ウォンを超えて形成される流れが続いている。上位取引の中で、直近の価格上昇が最も明確に確認された事例である。
6位の永登浦区新吉洞のレミアンエスティウムマンション専有面積84.97㎡の物件は19億2000万ウォンで取引された。同じ面積は7月3日に20億1000万ウォンで取引され、専有84㎡台の類似面積も直近では19億ウォン台後半から20億ウォン前後で契約されていた。今回の取引は直近の価格帯よりやや低いものの、19億ウォン台は維持した。
7位の銅雀区上道洞の上道駅ロッテキャッスルパークエルのマンション専有面積59.98㎡の物件は18億9000万ウォンで取引された。同じ59㎡台の今年の取引価格は18億4000万ウォンから形成されており、今回の契約が同面積の最高値を記録した。専有60㎡未満の中小型でありながら20億ウォンに迫ったという点で、非江南圏の築浅団地の小型面積における価格上限が引き上げられた事例と見ることができる。
8位の東大門区典農洞のレミアンクレシティマンション専有面積84.97㎡の物件は17億4000万ウォンで取引された。同一面積は7月17日に17億5500万ウォン、類似面積は8月初めに17億5000万ウォンと17億8000万ウォンでそれぞれ取引された。今回の契約も直近で繰り返されている17億ウォン台の中後半という価格範囲に含まれており、短期的な急騰よりも既存の価格帯が維持される流れを示した。
9位と10位は陽川区木洞のクムホオウルリムマンション専有面積120.12㎡の2件で、それぞれ16億4000万ウォンで取引された。同じ面積が6月に15億6000万ウォンで売買されており、今回の2件の契約は8000万ウォン高い。同一面積の2件が同じ価格で並んで申告されたという点で、単一の申告価格以上に「16億ウォン台半ば」という価格が繰り返し確認されたことに意味がある。
今回の主要取引の坪単価は、KB不動産が発表した2025年12月のソウル市マンション坪単価平均である5925万9000円をすべて上回った。ただし、高額取引の様相は団地ごとに異なった。サムブ、盤浦プルジオ、オリンピック選手記者村1団地は直近の高値より低い契約であった一方、木洞新市街地1次、細谷プルジオ、上道駅ロッテキャッスルパークエルでは価格上限を更新する取引が出た。高額住宅全体が一方向に動いたというよりは、希少な面積や個別の取引条件によって価格が分かれている様子だ。
韓国不動産院の8月第4週の週間マンション価格動向を見ると、8月24日基準でソウルの売買価格は前週比0.29%上昇し、前週の0.22%から上昇幅が拡大した。しかし、江北の14区が0.40%上昇したのに対し、江南の11区は0.20%の上昇にとどまった。中浪区が0.56%、城北区と江北区がそれぞれ0.55%、道峰区と蘆原区がそれぞれ0.54%上昇し、西南圏でも江西区が0.50%、九老区が0.49%、冠岳区が0.46%の上昇率を記録した。一方で瑞草区は0.05%下落し、江南区の上昇率は0.11%であった。今回のトップ10には汝矣島・木洞・盤浦・松坡といった高額取引が多数含まれたが、ソウル全体の価格上昇は江北と西南圏が主導したという点で、上位取引リストと市場指標の間には乖離が見られた。
取引量は価格指数ほど強くは伸びなかった。ソウル市が8月18日基準で集計した7月のソウルマンション売買取引量は5234件で、6月の5265件より0.6%減少した。6月の取引量が5月より41.2%減少した後、5000件台で停滞していることになる。その代わり、15億ウォン以下の取引割合は6月の76.3%から7月には81.2%へ拡大した。首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅担保融資限度は、時価15億ウォン超25億ウォン以下の住宅は4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンに制限されている。今回のトップ10取引がいずれも16億4000万ウォン以上であることを考慮すると、これらの契約は自己資金調達能力が価格形成に与える影響が相対的に大きい市場に属する。たとえ高額取引が数件続いたとしても、ソウルの取引の中心は依然として15億ウォン以下の住宅にあり、価格上昇と取引量の回復を同一の流れとして見ることは難しい状況である。
※ビズ韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成した記事です。