[비즈한국] 7月第4週のソウル居住用不動産市場では、大峙洞（テチドン）と木洞（モクトン）の再建築団地が取引額の上位を占めた。江南区逸院洞（イルウォンドン）や開浦洞（ケポドン）、鍾路区の慶熙宮（キョンヒグン）ザイ、永登浦区堂山洞（タンサンドン）など、学区や職場への近さ、大規模団地の住環境を備えた地域でも高額取引が続いた。
取引量が市場全体に均等に広がるというよりは、代替が難しい代表的な団地に需要が集中する流れが顕著だった。ソウルのマンション価格は上昇基調を維持しているものの、7月第3週の週間上昇率は0.27%で、前週の0.30%から鈍化した。上昇ペースがやや緩やかになる一方で、学区や駅近、開発期待地域を中心に選別的な買い意欲が続いている。
ソウル不動産情報広場によると、7月20日から7月24日までのソウル市居住用物件の実取引価格を集計した結果、江南区大峙洞の「銀馬（ウンマ）」マンション専有面積84.43㎡の1階物件が36億9500万ウォンで取引され、週間実取引価格1位となった。
銀馬マンションの専有面積基準の3.3㎡あたりの取引価格は約1億4467万ウォンである。KB不動産が発表した昨年12月のソウルのマンション3.3㎡あたりの平均売買価格5925万9000ウォンの約2.4倍に相当する。低層階の物件でありながら週間最高額を記録したという点で、大峙洞の学区と再建築への期待を併せ持つ代表的な団地の価格競争力が改めて確認された。
銀馬マンションは、取引集計の最終日である7月24日に建築物解体計画、環境影響調査、建設事業管理など、再建築関連業務の入札を相次いで公示した。個別の取引の直接的な原因と断定はできないが、事業が行政手続きと実務段階へと進んでいるというシグナルが、再建築団地に対する市場の関心を支える背景として作用した可能性がある。
2位は陽川区木洞の「木洞新市街地6団地」だった。専有面積95.03㎡の9階物件が31億ウォンで取引された。専有面積基準の3.3㎡あたりの価格は約1億783万ウォンである。
木洞新市街地6団地は、銀馬マンションと共に今週30億ウォンを超えた再建築団地である。大峙洞と木洞は地域こそ異なるが、優れた学区、大規模な整備事業の期待、希少な大規模団地という共通点を持つ。ソウル全域で取引が冷え込む中でも、教育と再建築という二つの需要が重なる団地は比較的高い価格を維持したと言える。
ソウル市は、開発期待が高い地域への投機需要の流入を防ぐため、主要な再建築団地や整備事業候補地を「土地取引許可区域」に指定し続けている。許可区域では一定面積を超える住宅取引に管轄区庁長の許可が必要であり、居住用不動産は実居住目的であることが求められる。規制によって投資需要の流入が制限される中でも、代表的な再建築団地が上位取引に含まれたことは、実居住および長期保有目的の需要が価格を支えていることを示している。
江南区逸院洞の「宇成（ウソン）7次」専有面積84.06㎡の4階物件は30億3000万ウォンで取引され、3位を記録した。専有面積基準の3.3㎡あたりの価格は約1億1916万ウォンである。
宇成7次は、大峙洞のように象徴性が大きな再建築団地ではないが、江南の生活圏や学区、交通・医療インフラを共有している。今回の取引は、高額需要が有名な再建築団地にとどまらず、実際の居住環境が安定した江南圏の中大型マンションへと波及していることを示している。
4位は鍾路区弘把洞（ホンパドン）の「慶熙宮ザイ」だった。専有面積84.84㎡の9階物件が27億3000万ウォンで取引された。陽川区新亭洞（シンジョンドン）の「木洞新市街地13団地」専有面積98.63㎡の15階物件は25億9000万ウォンで取引され、5位にランクインした。
6位以下の物件でも好まれる条件は似ていた。永登浦区堂山洞5街の「遊園（ユウォン）第一2次」専有面積123.76㎡は22億5000万ウォンで取引された。広津区広壮洞（クァンジャンドン）の「現代パークビル」専有面積84.81㎡は21億3000万ウォン、江南区開浦洞の「開浦住公5団地」専有面積53.98㎡は21億1000万ウォンで取引された。
城東区下往十里洞（ハワンシムリドン）の「セントラス」専有面積59.93㎡は19億8000万ウォン、陽川区新亭洞の「ロッテキャッスル」専有面積84.73㎡は19億4000万ウォンで取引された。
上位10件を貫く条件は、再建築という要素だけで説明されるものではない。銀馬、木洞新市街地、開浦住公5団地は整備事業の期待が、宇成7次と現代パークビルは学区と安定した住環境が、慶熙宮ザイとセントラスは都心へのアクセスの良さが価格を支えた。遊園第一2次は123.76㎡という大型面積の希少性も備えている。
価格帯と面積も様々だった。開浦住公5団地は専有面積53.98㎡と上位10件の中で最も小さいが21億ウォンを超え、一方で遊園第一2次は123.76㎡の大型面積で22億5000万ウォンで取引された。ソウルの高額市場では、広い家が単に高いというわけではなく、再建築への期待、土地の価値、学区、業務地区へのアクセス性によって、面積あたりの価格が大きく変わる様相を呈している。
政策環境は、取引量と価格をそれぞれ異なる方向に動かしている。ソウル市によると、6月のマンション土地取引許可申請は5382件で、4月より約40%、5月より10.9%減少した。その一方で申請価格は前月より2.67%上昇し、ソウル全域が土地取引許可区域に指定されて以来、最も大きな月間上昇率を記録した。ソウル市は、多住宅者への譲渡所得税重課猶予の終了を控えて出ていた急な売却物件がある程度消化された後、一般物件が既存の売り出し価格を維持する中、実需要者中心の買いが続いた結果と分析した。
これは、市場に出る物件と取引参加者は減ったものの、取引が成立する一部の人気団地では価格がむしろ高騰する可能性があることを意味する。規制が取引の量を減らしても、良い学区、再建築の可能性、職場への近さといった希少な条件までを消すことはできない。売り手には急いで価格を下げる理由がなく、買い手は代替品の少ない団地を選んで取引するため、高額契約が上位に残るという構造である。
今週の実取引上位10件は、ソウルの住宅価格全体が一斉に跳ね上がったという合図というよりは、限られた取引が代表的な団地に集中している市場の一断面に近い。銀馬と木洞新市街地が再建築・学区需要を示したならば、慶熙宮ザイとセントラスは都心アクセスの良さを、現代パークビルと宇成7次は安定した住環境の価値を明らかにした。
取引減少と価格上昇が同時に現れる状況では、1〜2件の高額契約をソウル全体の方向性と拡大解釈するよりも、どの地域と団地で取引が成立しているかを確認する必要がある。今週、その答えは「再建築」「学区」「職場への近さ」「大規模団地」という4つの条件に集約された。
※ビジネス韓国とMetaVXの生成AIが共同で執筆した記事です。