[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、10月12日9時から10月16日9時まで、ソウル市の居住用不動産実売買価格を集計した結果、江南区狎鴎亭洞の「新現代12次」マンション専用面積182.95㎡の6階物件が88億ウォンで売買され、週間最高値を記録した。今週は江南区、城東区、広津区の高級マンションが上位にランクインしたが、取引ごとの価格動向は、過去最高値の更新、既存の高値維持、直前取引比での下落が混在した。
1位の江南区狎鴎亭洞「新現代12次」マンション専用面積182.95㎡の6階物件は、88億ウォンで売買された。今週の取引で唯一80億ウォンを超えた。ただし、同面積は9月23日に3階が100億ウォン、7月には10階と11階がそれぞれ112億5000万ウォンで取引されていた。今回の取引は直前取引より12億ウォン、直近最高値より24億5000万ウォン低く、価格上昇事例とは見なしにくい。公開された資料だけでは棟・方位や内部状態など物件個別の条件を確認することが難しいため、狎鴎亭の大規模面積が持つ高い絶対価格とは別に、物件ごとの価格差が相当大きいという点をあわせて考慮する必要がある。
今回の取引の坪単価は約1億5900万ウォンである。KB不動産が発表した昨年12月のソウル市マンション坪単価平均である5925万9000ウォンの2倍を上回る。狎鴎亭2区域に含まれる新現代12次は再建築事業が進行中であるが、同面積でも直近の取引価格に大きな差があるだけに、事業期待だけで個別取引価格を説明することは難しい。
2位は城東区玉水洞の「漢南ハイツ」マンション専用面積101.09㎡の12階で、30億4000万ウォンで売買された。同面積は昨年8月に30億ウォンで取引されており、面積差がわずかな専用101.12㎡も昨年9月に30億4000万ウォンで取引されたことがある。30億ウォン台で形成されていた既存の高値水準が今回再び確認されたといえる。坪単価は約9941万ウォンで、ソウル平均を大きく上回った。
3位の広津区紫陽洞の「漢陽」マンション専用面積157.87㎡の12階物件は29億ウォンで売買された。同面積は今年3月に4階が32億5000万ウォン、7月に7階が31億5000万ウォンで取引された。今回の価格は7月の取引より2億5000万ウォン低く、直近最高値にも届かない。坪単価は約6073万ウォンでソウル平均より高いが、同面積の直近取引と比較すると、価格の天井が上がったと解釈するのは難しい。
4位は江南区論峴洞の「東峴アパート1～6」専用面積84.92㎡の10階で、28億4000万ウォンで売買された。同面積は8月20日に12階が28億5000万ウォンで取引されている。差額が1000万ウォンに過ぎないため、専用84㎡の直近の価格帯が28億ウォン台半ばで推移していると見ることができる。
5位の重区会賢洞1街「SKリーダーズビュー南山」マンション専用面積137.57㎡の16階物件は22億5000万ウォンで売買された。面積が似ている専用137.53㎡の15階は6月に21億2000万ウォンで取引された。今回の取引は当時より1億3000万ウォン高い。この面積帯は直近の売買頻度が高くなく、団地全体の方向性を断定することは難しいが、確認可能な直近取引の中では価格の上限を引き上げた事例である。
6位は広津区九宜洞「eピョンハンセサン広津グランドパーク」専用面積84.83㎡の物件で、21億5000万ウォンで取引された。類似の専用84㎡帯は5月21億5000万ウォン、6月21億7000万ウォンおよび22億9000万ウォン、7月20億4000万ウォンなど、取引ごとに偏差を見せた。6月の高値よりは1億4000万ウォン低いが、今回の取引も20億ウォン台初中盤の範囲内に収まっている。
7位は松坡区巨余洞「松坡シグニチャーロッテキャッスル」専用面積84.98㎡の物件で、21億ウォンで取引された。同面積は8月と9月に複数回、21億ウォンで取引されている。8月の最高値21億4000万ウォンには及ばないが、専用84㎡で21億ウォン台が繰り返し確認されている。
8位は陽川区木洞「木洞グッドモーニングタワー」オフィステル専用面積113.00㎡の物件で、18億ウォンで取引された。マンションとは異なり、オフィステルは居住・業務用途や個別の物件状態によって価格差が大きい。この面積の直近の売買サンプルも限定的であるため、1件だけで価格の方向性を判断するのは難しいが、上位10件の取引の中で唯一のオフィステルであり、18億ウォン台の大型居住用オフィステル取引であるという点が注目される。
9位は松坡区長旨洞「松坡ザ・センターレ」マンション専用面積51.77㎡の物件で、15億8500万ウォンで売買された。同面積の16階が7月31日に15億6000万ウォンで取引されている。今回の取引は当時より2500万ウォン高く、小規模面積の価格上限をわずかに引き上げた。
10位は江東区明逸洞「明逸GSアパート」専用面積84.90㎡の物件で、15億1200万ウォンで取引された。同面積の3階が6月11日に14億7500万ウォンで売買されたより3700万ウォン高い、団地最高値である。ただし、直近3ヶ月間で同面積の取引が1件にとどまっているため、追加取引が同水準で続くか確認する必要がある。
上位取引だけを見ると、狎鴎亭の88億ウォン台の大型マンションをはじめ、城東・広津の20億～30億ウォン台の取引が目立った。しかし、10月12日基準の韓国不動産院による週間調査では、ソウルのマンション売買価格が前週より0.16％上昇し、上昇幅が0.12％から拡大した一方、江南区は0.35％、瑞草区は0.26％、松坡区は0.21％下落した。中浪区は0.44％、城北区は0.43％、西大門区は0.42％上昇した。今週の最高値取引が江南圏に集中したからといって江南圏全体の価格が上がったわけではなく、むしろ週間指標では江南3区の調整とソウル外郭・非江南圏の上昇が同時に現れた。
取引量は価格指標よりも慎重に解釈しなければならない。公開された実売買資料においてソウルのマンション売買は9月が2951件、10月は16日まで670件が申告されたが、契約後申告まで時差があるため、直近の月数値は継続して増加する可能性がある。ただし、夏季と比べて取引が多くない中で価格だけが上がる地域が現れており、ソウル全域の強い買い意欲として一般化することは難しい。
現在、首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅担保ローン限度は、時価15億ウォン超～25億ウォン以下の住宅が最大4億ウォン、25億ウォン超の住宅が最大2億ウォンである。今週の上位10件の取引はすべて15億ウォンを超え、1～4位は25億ウォンを超えているため、自己資金比率が高い需要の影響が相対的に大きい可能性がある。ただし、個別の取引が貸出規制のために締結されたと断定する根拠はなく、今後、取引量と同面積の追随する実売買をあわせて確認する必要がある。
※ビズ韓国とMetaVXの生成型AIが共同で作成した記事です。