[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、10月19日9時から10月23日9時までに集計されたソウル市の居住用不動産実売買価格では、江南（カンナム）区と瑞草（ソチョ）区の高級マンションが上位を占めた。江南区狎鴎亭（アックジョン）洞の「新現代12次」専用面積182.95㎡の6階物件が92億ウォンで売買され、週間最高値を記録した。ただし、江南圏の高級取引が上位を占めた一方、ソウル全体の価格指標では江南区と瑞草区の下降傾向が続いた。
1位の江南区狎鴎亭洞「新現代12次」アパート専用面積182.95㎡・6階物件は92億ウォンで売買された。同じ面積・同じ階が10月14日に88億ウォンで取引されたことと比較すると、1週間で4億ウォン上昇した。しかし、7月に10階と11階でそれぞれ記録した112億5000万ウォンよりは20億5000万ウォン低い。直前の取引からは反発したが、夏の高値水準まで回復したとは言い難い。公開された資料だけでは、棟や向き、内部状態などの個別条件を確認することが難しいため、近年の取引価格の偏りもあわせて考慮する必要がある。
新現代12次の売買価格は坪当たり約1億6600万ウォンで、KB不動産が発表した昨年12月のソウル市マンション坪当たり売買価格平均である5925万9000ウォンの約2.8倍に達した。超高額な大型面積の絶対価格は依然として高いが、今回の取引は過去最高値の更新というよりは、既存の高値圏の下で価格が再調整された事例に近い。
2位は瑞草区方背（パンベ）洞の「ディエイト方背」アパート専用面積84.98㎡・21階物件で、38億5000万ウォンで売買された。同じ面積の6階物件が今年1月に27億5000万ウォンで取引されたよりも11億ウォン高い。2026年9月に入居した3064世帯規模の新築団地であり、入居初期の取引が積み重なる過程で、階数やタイプ別の価格帯が形成されている。今回の取引の坪当たり価格は約1億4977万ウォンで、ソウル市平均を大きく上回った。ただし、先の取引とは階数や詳細タイプが異なるため、団地全体の価格が同程度に上昇したと一般化するのは時期尚早である。
3位の江南区開浦（ケポ）洞「現代2次」アパート専用面積165.08㎡・1階物件は37億ウォンで売買された。同面積は9月5日に2階が39億3000万ウォン、9月7日に7階が39億ウォンで取引されていた。今回の価格は直前の高値より2億ウォン以上低く、上昇取引には分類しがたい。坪当たり価格は約7409万ウォンでソウル市平均を上回ったが、大型面積かつ1階という個別の条件が取引価格に影響した可能性は排除できない。
4位は城東（ソンドン）区聖水（ソンス）洞2街の住宅で、37億ウォンで売買された。マンションではない一般住宅は、土地の規模、道路への接面、建物の状態、用途地域などによって価格差が大きく開く。公開された資料だけでは詳細な条件を確認しにくいため、1件の取引だけで聖水洞住宅市場全体の価格方向を判断することは困難である。
5位の江南区開浦洞「開浦ザイプレジデンス」専用面積59.98㎡・23階物件は29億6000万ウォンで売買された。同面積の直前取引である8月11階の28億ウォンよりは1億6000万ウォン高いが、7月に同じ23階で取引された31億500万ウォンよりは1億4500万ウォン低い。直前の低層取引からは反発したものの、同じ階の最近の高値には届かず、専用59㎡の価格が20億ウォン台後半で物件ごとに差を見せる流れとなっている。
6位の麻浦（マポ）区塩里（ヨムリ）洞「麻浦ザイ・ザ・センテリッジ」専用面積84.87㎡物件は24億ウォンで取引された。同面積が10月2日に23億8000万ウォンで売買されたより2000万ウォン高いが、今年2月に記録した24億7000万ウォンよりは低い。最近、専用84㎡の取引が23億ウォン台後半から24億ウォン前後で続いており、既存の高値圏を維持している。
7位の陽川（ヤンチョン）区新亭（シンジョン）洞「木洞パークザイ」専用面積84.98㎡物件は21億2000万ウォンで取引された。8月の同面積の取引価格20億8000万ウォンより4000万ウォン高く、団地最高値を更新した。6月の13階の取引価格である20億6000万ウォンと比較しても6000万ウォン高い水準である。今回の主な取引の中で、最近の価格上限が実際に上昇した事例であり、江南圏外の専用84㎡において20億ウォン台の取引が続く流れを示している。
銅雀（トンジャク）区では、専用84㎡と59㎡の取引が並んで上位に入った。8位の尚道（サンド）洞「ヒルステート尚道セントラルパーク」アパート専用面積84.61㎡物件は19億9000万ウォンで取引された。同面積は8月に16階が20億ウォン、9月に13階が19億2500万ウォンで取引されており、最近の価格上限は20億ウォン前後で形成されている。9位の銅雀洞「二村（イチョン）ヒルステート」専用面積59.94㎡物件は18億8000万ウォンで売買された。同面積の以前の取引である2025年10月の17億7000万ウォンより1億1000万ウォン高いが、今年2月に専用60㎡が記録した19億ウォンとは同程度の水準である。
10位の江西（カンソ）区麻谷（マゴク）洞「麻谷13団地ヒルステートマスター」専用面積84.98㎡物件は18億ウォンで売買された。同面積が9月に17億6800万ウォンで取引されたより3200万ウォン高いが、8月に記録した19億ウォンには1億ウォン届かない。最近の取引範囲内での反発であり、価格上限を新たに引き上げた取引ではない。
今回のトップ10の取引のうち6件は、城東区、麻浦区、陽川区、銅雀区、江西区など、江南・瑞草以外の地域から出た。韓国不動産院の10月第3週の週間マンション価格動向によると、10月19日基準でソウルのマンション売買価格は前週より0.13%上昇したが、上昇幅は前週の0.16%より縮小した。城北（ソンブク）区と西大門（ソデムン）区がそれぞれ0.36%、江西区が0.29%、麻浦区が0.26%、陽川区が0.17%上昇した一方、江南区は0.31%、瑞草区は0.32%、松坡（ソンパ）区は0.13%下落した。狎鴎亭や方背の超高額取引が週間ランキングの上位を占めたとしても、ソウル全体の価格上昇は江北（カンブク）や郊外地域の中小型団地が牽引したと言える。
価格とは対照的に、取引量は萎縮する流れが続いている。ソウル不動産情報広場によると、9月のソウルマンション売買取引量は3288件で、前年同月比62%減少した。10月の取引量は申告期限が残っているため確定値での比較は難しいが、価格上昇率と取引量が異なる方向を示しているという点は、売主と買主の価格に対する期待の差が依然として大きいことを意味している。ソウル全域に適用される10・15住宅市場安定化対策に基づき、15億ウォン超25億ウォン以下の住宅の住宅担保貸出枠は最大4億ウォン、25億ウォン超の住宅は最大2億ウォンに制限される。今回の主な取引のように18億ウォン以上の住宅では、自己資金の比重が取引成立に大きな影響を及ぼさざるを得ない。ただし、個別の取引が貸出規制のせいで締結されたと断定するよりは、取引量が減少する中で資金力のある需要者の取引が、価格指標に相対的に大きく反映される市場と見る方が妥当である。
※ビズ韓国とMetaVXの生成型AIが共同で作成した記事です。