[BizHanKook] ソウル不動産情報広場によると、10月26日8時から10月30日8時まで、ソウル市の居住用物件の実売買価格を集計した結果、江南区大峙洞（カンナムグ・テチドン）のソンギョン1次マンション（専用面積136.68㎡、10階）が51億ウォンで取引され、週間最高値を記録した。江南エリアのマンションが上位を占める中、広津区（クァンジング）、永登浦区（ヨンドンポグ）、龍山区（ヨンサング）、銅雀区（トンジャック）など、非江南エリアでも20億ウォン台の取引が続いた。
ソンギョン1次マンションの取引は10月28日に締結された。同面積の7階が9月30日に48億5000万ウォン、8階が6月23日に50億7000万ウォンで取引され、今年1月には2階が53億ウォンで売却された。今回の取引価格は直近の取引より2億5000万ウォン高いが、年内最高値には2億ウォン及ばない。直近の50億ウォン前後という価格帯を再確認する取引であり、申告形態が「直取引」であるため、一般的な仲介取引との単純比較には注意が必要だ。坪単価は約1億2300万ウォンである。
2位は瑞草区（ソチョグ）盤浦洞（パンポドン）の盤浦ザイマンション（専用面積59.98㎡、26階）で、37億2000万ウォンで取引された。9月16日には16階が36億5500万ウォン、7月20日には11階が37億3000万ウォンで取引されていた。昨年の7月、同じ26階の取引価格である38億ウォンと比較すると8000万ウォン低い。直近の取引よりは上昇したが、近年の37億ウォン前後の価格帯や過去の最高値を超えたわけではない。坪単価は約2億503万ウォンで、今回の上位取引の中で最も高かった。
3位の広津区広壮洞（クァンジャンドン）のポジェス漢江マンション（専用面積84.93㎡、2階）は29億7000万ウォンで取引された。江南区と瑞草区以外の地域の取引の中で最も高い。類似面積である専用84.98㎡の7階物件が5月18日に35億ウォンで取引されたのと比較すると5億3000万ウォン低い。2025年竣工の団地で、まだ同面積の公開売買事例が少なく、先述の取引とは階数差もあるため、今回の一件だけで団地の価格方向性を断定するのは難しい。坪単価は約1億1560万ウォンである。
共同4位は、江南区清潭洞（チョンダムドン）のピエンポルヌス・オフィステルから出た。専用面積93.31㎡の9階と、専用面積89.06㎡の9階が、それぞれ26億ウォンで取引された。同じ建物で面積が異なる2つの物件が、同じ日に同じ階で同価格で取引された形だ。専用93.31㎡は2025年2月に4階が29億5000万ウォン、2024年2月に5階が30億ウォンで取引されており、今回の価格は過去の最高値より低い。専用89.06㎡は、最近同じ面積の比較取引が少ないが、似た専用88.25㎡の9階が今年7月に26億2000万ウォンで取引されている。いずれの件も、清潭洞の高級オフィステル取引という絶対価格とは別に、明確な上昇事例と見なすのは難しい。
6位の江南区水西洞（スソドン）のサムスンマンション（専用面積84.97㎡）は25億ウォンで取引された。同面積は7月13日に15階が26億ウォンで取引され、9月には2階と14階でそれぞれ25億ウォンの取引が申告されている。今回の取引も最近繰り返される25億ウォン台の取引が確認されたもので、7月の最高値より1億ウォン低い。
汝矣島（ヨイド）では、面積や商品特性の異なる2件が上位に含まれた。7位の永登浦区汝矣島洞のリバータワーマンション（専用面積234.02㎡）は24億3000万ウォンで取引された。専用234㎡前後の大型面積は過去2年間取引が多くなく、今回の価格も過去の最高値より低いため、単一取引をもって相場上昇と解釈するのは難しい。8位の同じく汝矣島洞のファランマンション（専用面積97.55㎡）は23億ウォンで取引された。この面積は過去3年間で今回の1件のみというほど取引頻度が低い。近隣で専用105㎡台が昨年21億8000万ウォンから今年25億8000万ウォンの間で取引された事例はあるが、面積や階数が異なり直接的な価格比較には限界がある。
共同9位は龍山区と銅雀区からそれぞれ出た。龍山区孝昌洞（ヒョチャンドン）の龍山ロッテキャッスルセンターフォレ（専用面積59.79㎡）は21億9000万ウォンで取引された。同面積は5月23日に8階が20億8000万ウォン、4月28日に19階が20億ウォンで取引された。今回の取引は直近の価格より1億1000万ウォン高く、価格の上限を更新した。
銅雀区舎堂洞（サダンドン）のトゥサン・ウィーブ・トレジウムマンション（専用面積84.42㎡）も21億9000万ウォンで取引された。同面積は9月15日に13階が21億1000万ウォン、5月19日に13階が21億5000万ウォンで取引されている。今回の価格は、過去の最高値より4000万ウォン高い申告価格である。龍山ロッテキャッスルセンターフォレとトゥサン・ウィーブ・トレジウムは、江南3区以外でそれぞれ専用59㎡と84㎡の価格上限が上昇したという点で、今週の市場の地域別温度差を露呈した。
上位取引の坪単価を見ると、ソンギョン1次は約1億2300万ウォン、盤浦ザイは約2億503万ウォン、ポジェス漢江は約1億1560万ウォンだった。いずれもKB不動産が発表した昨年12月時点のソウル市マンション坪単価平均である5925万9000ウォンを上回り、ソンギョン1次は平均の2倍を超えた。ただし、高額取引の順位とソウル全体の価格推移は分けて考える必要がある。
韓国不動産院の10月26日時点の週間調査では、ソウルマンション売買価格は前週比0.09%上昇し、上昇基調を維持したが、上昇幅は前週の0.13%より縮小した。城北区（ソンブック）が0.42%、西大門区（ソデムング）が0.38%上昇した一方、江南区は0.37%、瑞草区は0.34%、松坡区（ソンパグ）は0.22%下落した。今回の上位圏に江南エリアの高額取引が多数含まれたとしても、ソンギョン1次、盤浦ザイ、ピエンポルヌスが過去の最高値を超えられなかった流れは、江南3区の価格指数の弱気と重なる。逆に龍山や銅雀の一部の団地では申告価格が出ており、ソウル市内でも価格動向が分かれている。
取引量は価格よりも先に鈍化する兆しを見せている。8月のソウルマンション売買取引量は3529件で、7月の5855件より39.7%減少した。9月も取引減少の流れが続き、10月の数値は実売買の申告期限が残っているため、現在の集計のみで最終的な取引量を判断するのは難しい。
首都圏と規制地域の住宅購入目的の住宅担保融資限度が最大6億ウォンに制限されている状況下で、今週の上位取引はすべて20億ウォンを超えた。融資限度が売買価格に占める割合が小さいため、高額取引であるほど自己資金調達能力が大きい需要者の影響が相対的に大きくなる可能性がある。ただし、個別の取引が融資規制のために締結されたと断定する根拠はなく、価格指数の上昇と取引量の減少が同時に現れている以上、ソウル全体の強い買い意欲の拡散ではなく、地域や価格帯別の選別的な取引が続く局面と見るのが妥当である。
※ビズ韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成した記事です。