[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、10月5日9時から10月9日9時までにソウル市で行われた居住用不動産取引を調査した結果、瑞草区良才洞（ヤンジェドン）のヤンジェビラ（専用面積235.62㎡、1階）が32億ウォンで売買され、週間最高値を記録した。
ヤンジェビラの売買価格は坪単価約4490万ウォンである。同じ専用面積の取引は2015年3月に19億ウォンで記録されて以来、長期間売買実績が稀であった。今回の価格は当時より13億ウォン高いが、取引間隔が11年以上空いていることや、連立住宅は敷地持分や建物の状態など個別の条件による影響を大きく受けるため、この一軒の取引だけで一般的な相場の方向性を判断するのは難しい。
2位は江南区紫谷洞の江南紫谷アイパークである。専用面積84.83㎡の物件が22億9500万ウォンで売買され、坪単価は約8944万ウォンである。2025年3月に17億5000万ウォンで売れた直前の取引より5億4500万ウォン高い。ただし、同面積の取引頻度は低く、団地内の他の専用84㎡タイプの住宅が今年23億2000万ウォンで取引された事例もあるため、今回の契約は当該団地の直近84㎡台の価格帯の上限に近いと見ることができる。
3位の江南区開浦洞（ケポドン）の三益大清（サムイクテチョン）マンション専用面積51.12㎡の物件は21億ウォンで売買された。坪単価は約1億3580万ウォンで、上位10件の中で単位面積当たりの価格が最も高い。同面積は今年4月に21億5000万ウォンで取引された後、7月に21億ウォンで2度売買されている。今回の取引価格も21億ウォンであり、直近で形成された高値水準を再確認したが、最高値を更新するには至らなかった。
ヤンジェビラ、江南紫谷アイパーク、三益大清マンションの坪単価はそれぞれ約4490万ウォン、8944万ウォン、1億3580万ウォンである。KB不動産が発表した昨年12月のソウル市マンションの坪単価平均5925万9000ウォンと比較すると、江南紫谷アイパークと三益大清マンションは平均を上回っている。ただし、ヤンジェビラはマンションではなく連立住宅であるため、ソウルのマンション平均と単純比較して価格水準を評価することは困難である。
4位は江南区論峴洞（ノニョンドン）のポルスタイン論峴オフィスル（居住用オフィス）である。専用面積38.33㎡の物件が20億ウォンで売買された。同面積について、10月2日に5億9917万ウォンで申告された取引が複数確認されており、今回の取引とは価格差が大きい。公開された資料だけでは各室の内部状態や別途の契約条件を確認できないため、一般的な相場として捉えるべきではない。
5位は松坡区可楽洞（カラクドン）の可楽双龍（サンヨン）マンション専用面積59.92㎡の物件で、19億3500万ウォンで売買された。同面積は8月に19億2000万ウォン、19億5000万ウォン、19億4000万ウォンで取引されており、専用59㎡の直近価格帯が19億ウォン台の序盤から中盤で形成されていることがわかる。
6位は広津区紫陽洞（チャヤンドン）のザ・ラウム・ペントハウス・オフィスル専用面積72.81㎡の物件で、17億5938万ウォンで取引された。同面積は2025年10月に16億4000万ウォン、今年9月に15億9510万ウォンで売買されている。価格は上昇したが、取引件数が少ないオフィスルであるため、後続の取引を通じて価格上限が維持されるか確認する必要がある。
7位は西大門区北阿峴洞（プガジャドン）のDMCレミアンe편한세상（イーピョンハンセサン）専用面積84.95㎡の物件で、15億5700万ウォンで売買された。同面積は9月19日に15億8000万ウォンで取引されており、これより2300万ウォン低い。過去1年間で同面積の取引が比較的堅調だった大規模団地であり、今回の契約は直近で形成された15億ウォン台の中後半の価格範囲に収まっている。
8位は江西区傍花洞（パンファドン）の187.20㎡規模の住宅物件で、14億7617万ウォンで取引された。戸建てや多世帯住宅は、建物面積だけでなく敷地面積、道路との接面、建物の状態、用途地域などによって価格差が大きい。公開された資料だけでは価格を左右する詳細な条件をすべて確認できないため、マンションの実売と同じ基準で上昇や下落を判断することは困難である。
9位は城北区吉音洞（キルムドン）の吉音洞東部セントレビル専用面積114.91㎡の物件で、13億7000万ウォンで売買された。従来の最高値を1000万ウォン上回り新高値を記録したが、上昇幅は大きくなかった。同面積は7月に13億3300万ウォン、8月に13億6000万ウォン、9月に13億2000万ウォンで取引されていた。
10位は恩平区大棗洞（テジョドン）のヒルステート・メディアーレ専用面積74.90㎡の物件で、13億6537万ウォンで取引された。2451世帯規模で10月に入居時期を迎えた団地であり、初期の取引が集中する区間である。入居初期には棟や階数、組合員物件か否か、取引形態によって価格差が生じる可能性があるため、一般的な相場として定着するかは取引が蓄積された後に判断すべきである。
上位10件の取引のうち5件が江南・瑞草・松坡の各区であったが、ソウル全体の価格指標は異なる方向を示した。韓国不動産院の10月第1週の週間マンション価格動向によると、ソウルの売買価格は前週比0.12%上昇し、87週連続の上昇となった。一方で、江南区は0.34%、瑞草区は0.27%、松坡区は0.19%下落した。西大門区は0.36%、城北区は0.30%上昇しており、今回の取引上位に含まれたDMCレミアンe편한세상と吉音洞東部セントレビルの価格推移は、非江南圏の相対的な強さと合致している。絶対的な価格の上限は依然として江南圏が占めているが、週間の上昇の勢力は中低価格地域に分散している様子が見受けられる。
価格上昇が続く一方で、取引量は萎縮した状態である。ソウル不動産情報広場の集計によると、2026年9月のソウルマンション売買は2709件で、2025年9月の8665件から大幅に減少した。昨年の10・15対策により、ソウル全域が規制地域および土地取引許可区域に含まれており、住宅担保貸出の限度額は時価15億ウォン以下が6億ウォン、15億ウォン超過25億ウォン以下が4億ウォン、25億ウォン超過が2億ウォンと差が設けられている。今回の取引上位のように15億ウォンを超える住宅は、自己資金の負担が大きく、取引需要が制限されるのは避けられない。ただし、個別の契約が貸出規制のために締結されたと断定する根拠はなく、価格は上昇しているが取引は減少している現在の流れは、売り手と買い手の価格認識の差が依然として大きいことを示唆している。
※ビズ韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成した記事です。