[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、9月7日9時から9月11日9時までに集計されたソウル市の居住用不動産実売買の結果、瑞草区盤浦洞の「盤浦ザイ（Banpo Xi）」専用面積84.94㎡の8階物件が50億5000万ウォンで売買され、週間最高値を記録した。
「盤浦ザイ」専用面積84.94㎡、8階の坪単価は約1億9700万ウォンである。同面積が去る7月23日と31日にそれぞれ52億ウォンで取引されたことより1億5000万ウォン低く、さらなる価格上昇の事例と見なすことは難しいが、50億ウォン台で再度取引されたという点で、最近形成された価格水準を維持した。ただし、今回の売買は個人間の直接取引として申告されており、一般的な仲介取引と同じ基準で団地の相場全体を判断するには注意が必要だ。
2位は同じ盤浦洞の「ラミアン・ファスティジ（Raemian Firstige）」であった。専用面積84.93㎡の25階物件が49億ウォンで売買され、坪単価は約1億9073万ウォンである。同面積・同階が去る6月に54億5000万ウォンで取引され、同じ面積が4月にも49億ウォンで取引されたことがある。今回の価格は最近の最高値より5億5000万ウォン低く、今年春の価格と同水準である。盤浦の専用84㎡が依然として50億ウォン前後で取引されているものの、個別の取引価格の差が大きくなった流れも併せて現れた。
3位は城東区聖水洞1街で取引された、専用面積208.25㎡規模の戸建て（単独・多家口住宅）で、売買価格は39億ウォンだった。面積基準の坪単価は約6191万ウォンである。戸建て・多家口住宅は、建物面積だけでなく、敷地規模や用途地域、道路の接面、建物状態などによって価格が左右される。公開された資料だけでは住宅の詳細な条件をすべて確認することが難しいため、ソウルのマンション平均坪単価と単純比較して価格水準や方向性を判断することは困難だ。
4位の松坡区蚕室洞「リセンツ（Ricenz）」専用面積84.99㎡の27階物件は36億ウォンで売買された。同面積が去る6月に35億7000万ウォンで取引され、最近では30億ウォン台の中後半で取引が形成されていた。今回の売買は最近の価格帯の上限に相当するが、一軒だけでさらなる上昇と断定するよりは、36億ウォン前後の価格が繰り返されるかを見守る必要がある。
5位は瑞草区瑞草洞「瑞草ラミアン」専用面積126.31㎡の16階物件で、35億ウォンで取引された。同面積の直前の代表取引は去る5月、10階の33億5000万ウォンであった。今回の取引はこれより1億5000万ウォン高く、同面積の価格上限を引き上げた。ただし、大型面積の取引頻度が相対的に低く、瑞草区全体の価格指標は下落したため、今回の取引を瑞草地域全体の上昇シグナルと拡大解釈するのは時期尚早だ。
6位、永登浦区汝矣島洞「修正アパート」専用面積150.65㎡の物件は28億ウォンで取引された。同面積が去る5月に27億5000万ウォンで売買されており、5000万ウォンの上昇となる。最近、同面積の取引が多くない中で、27億ウォン台後半で価格が再確認された事例だ。
7位、陽川区木洞「木洞新市街地1団地」アパートの専用面積98.08㎡の物件は27億7000万ウォンで取引された。同面積が去る7月に28億7000万ウォンおよび29億ウォン、去る5月に29億7000万ウォンで売買された。今回の価格は最近の最高値より低く、上昇取引と見なすことは難しい。木洞の主要団地の絶対価格は高い水準を維持したが、取引ごとの価格差も現れている。
8位、城東区下往十里洞「セントラス（Centlas）」アパート専用面積84.99㎡の物件は24億ウォンで取引された。同面積が去る7月に24億5000万ウォンで取引され、類似の専用84㎡タイプも23億ウォン台後半から24億ウォン台後半で売買された。今回の取引は最近形成された24億ウォン前後の価格帯を逸脱していない。
9位、永登浦区堂山洞5街「遊園第一2次」アパート専用面積123.76㎡の物件は22億8000万ウォンで取引された。同面積が去る7月に22億5000万ウォン、8月に22億8000万ウォンで売買された。2ヶ月の間に22億ウォン台後半の取引が繰り返されており、価格上限が比較的安定的に維持された。
10位、永登浦区永登浦洞8街「堂山プサンジォ」アパート専用面積133.34㎡の物件は20億5000万ウォンで取引された。同面積が去る2月に18億ウォン、5月に18億2000万ウォンで取引されたことがある。今回の価格は5月の取引より2億3000万ウォン高く、上位10件の取引の中で非江南圏の大型面積の価格変化が目立つ事例として挙げられる。
上位取引だけを見れば、「盤浦ザイ」と「ラミアン・ファスティジ」が50億ウォン前後を記録し、蚕室「リセンツ」も36億ウォンで取引されるなど、江南圏の核心団地の高い絶対価格が維持された。「盤浦ザイ」の坪単価約1億9700万ウォンと「ラミアン・ファスティジ」の坪単価約1億9073万ウォンは、KB不動産が発表した去る12月のソウル市アパート坪単価平均である5925万9000ウォンの3倍を上回る。
しかし、韓国不動産院の9月7日時点の週間調査において、ソウルのマンション売買価格は0.20%上昇し、前週の0.22%より上昇幅が縮小した。江南区は0.35%、瑞草区は0.30%、松坡区は0.02%下落した一方、江北区は0.46%、道峰区は0.43%上昇した。高額取引とは異なり、ソウル全体の価格指標は、江南3区の調整と、相対的に価格負担が低い外郭地域の価格上昇が同時に現れる、地域別の温度差を見せた。
取引量は価格指数よりも速く萎縮した。ソウル不動産情報広場によると、8月のソウルマンション売買取引量は2887件で、7月の5829件より50.5%減少した。申告期限が残っている点を考慮する必要があるが、4月の8661件、5月の8976件と比較すると取引の減少幅は大きい。首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅担保融資の最大額が6億ウォンに制限された状況で、20億ウォンを超える取引はもちろん、50億ウォン台の売買であれば自己資金への依存度が高まらざるを得ない。個別の高額取引が続いても、これをソウル住宅市場の幅広い買い手勢の回復と解釈することは困難である。価格は上がるが取引量は減るという現在の流れは、売り手と買い手の価格の目線が食い違う中、資金余力と価格帯によって需要がより細分化されていることを示唆している。
※ビズ韓国とMetaVXの生成型AIが共同で作成した記事です。