[BizHanKook] ソウル不動産情報広場によると、9月21日午前9時から9月25日午前9時までに申告されたソウル市の住宅用不動産取引のうち、瑞草区蚕院洞の「新盤浦2次」専用面積68.91㎡の1階物件が36億ウォンで売買され、最高値を記録した。坪単価は約1億7270万ウォンである。同じ面積の物件は、9月3日に8階が36億ウォン、7月23日に3階が39億8000万ウォン、6月20日に11階が41億6000万ウォンで取引されていた。今回の取引は最近形成された価格帯の下限に該当する上、公開された資料だけでは棟や方角、内部状態などの個別条件を確認することが難しいため、団地価格が再び上昇したと見なすことは困難である。
2位は江南区開浦洞の「開浦住公7団地」マンション専用面積83.70㎡の5階物件で、35億ウォンで売買された。「新盤浦2次」との価格差は1億ウォンである。同じ面積の1階物件が9月4日に32億5000万ウォンで取引されたことと比較すると2億5000万ウォン高いが、これまでの高値である40億5000万ウォンには及ばない。低層階の取引後に価格が反発したが、以前の最高値を回復したと解釈するレベルではない。
3位は江南区開浦洞の「開浦住公6団地」マンション専用面積53.06㎡の5階物件で、27億ウォンで売買された。専用面積基準では上位3物件の中で最も小さく、坪単価は約1億6822万ウォンである。ただし、同じ面積のこれまでの最高取引額である31億8000万ウォンよりは4億8000万ウォン低く、最高値更新や価格上昇事例とは見なしがたい。過去1年間で同じ面積の取引が多くないため、一件の取引だけで相場の方向性を判断することも難しい。
「新盤浦2次」の坪単価約1億7270万ウォンは、KB不動産が発表した昨年末12月のソウル市マンション平均坪単価5925万9000ウォンの約2.9倍にあたる。「開浦住公7団地」は坪単価約1億3823万ウォン、「開浦住公6団地」は坪単価約1億6822万ウォンで取引され、いずれもソウル平均を大きく上回った。ただし、3団地とも今回の取引が直近の最高値を更新したわけではないため、高い坪単価と短期的な価格上昇を分けて見る必要がある。
4位は江南区開浦洞の「レミアン・ブレスティッジ」マンション専用面積59.89㎡の6階物件で、25億ウォンで売買された。同じ面積の直前の取引価格は29億ウォンで、4億ウォン高かった。過去1年間の同面積の取引も2件にとどまっており、今回の取引を団地全体の一般的な価格水準と一般化することは難しい。開浦洞ではこの物件を含め「開浦住公7団地」と「開浦住公6団地」など計3件が上位にランクインしたが、いずれも従来の最高値には達していない。
5位の広津区紫陽洞「イートンタワーリバー5次」マンション専用面積84.92㎡の13階物件は23億2000万ウォンで売買された。類似面積の専用84.98㎡が昨年10月に23億ウォンで取引されたことと比較すると2000万ウォン高い水準だ。同面積の取引が少ない団地であるだけに、急激な上昇というよりは専用84㎡台の価格が23億ウォン前後で再確認された事例に近い。
6位の江東区上一洞「高徳ロッテキャッスルベネルーチェ」マンション専用面積122.08㎡の物件は23億ウォンで取引された。同じ面積の以前の取引価格である22億3000万ウォンから7000万ウォン上昇し、直近の価格上限を塗り替えた。過去1年間の同面積の取引が2件に過ぎない希少な大型面積であるため、一般的な面積の価格フローとは分けて考える必要がある。
7位の蘆原区月渓洞「ソウルワン・アイパーク」マンション専用面積120.65㎡の物件は19億639万ウォンで取引された。供給時の120A型分譲価格18億3200万ウォンより7439万ウォン高い。ただし、入居前の取引は有償オプションや契約条件などにより金額構成が異なる場合があるため、単純な差額のすべてをプレミアムと断定することは難しい。大型面積の取引が蘆原区で上位10位以内に含まれたという点は、今週の高額取引が江南圏だけに集中していなかったことを示している。
8位の松坡区巨余洞「ポレナ松坡」マンション専用面積80.41㎡の物件は18億8000万ウォンで取引された。過去1年間、同じ面積での取引確認がなく、価格推移を予測するのは困難である。隣接する専用84.80㎡が8月に16億ウォンで取引されたが、面積や個別物件の条件が異なるため、団地全体の相場が18億ウォン台に上昇したと判断するにはサンプルが不足している。
9位の江西区麻谷洞「麻谷ヒルスステート」マンション専用面積84.98㎡の物件は17億4000万ウォンで取引された。同じ面積の14階物件が7月にも17億4000万ウォンで取引されており、最近の価格上限が繰り返された形だ。同団地の専用84㎡台の最高取引額17億9000万ウォンよりは5000万ウォン低いが、低層階取引を除いた直近の専用84㎡台がおおむね16億ウォン台後半から17億ウォン台で形成されている流れと合致する。
10位の永登浦区楊平洞3街「楊平現代6次」マンション専用面積84.94㎡の物件は15億3500万ウォンで取引された。同じ面積が5月と6月にいずれも15億4000万ウォンで取引されていたことから、専用84㎡台の直近の高値水準が維持されたと見ることができる。
上位10件の取引だけを見ると瑞草区と江南区の絶対価格が依然として高いが、同時期のソウル全体の価格指標は異なる方向を示した。韓国不動産院の9月第3週の調査によると、ソウルのマンション売買価格は前週比0.13％上昇し、85週連続の上昇となったものの、上昇幅は前週の0.16％より縮小した。江北14区は0.28％上昇した一方、江南11区は0.01％の上昇にとどまった。江南区は0.42％、瑞草区は0.37％、松坡区は0.14％下落し、蘆原区は0.37％、江西区は0.33％、江東区は0.15％上昇した。先週の上位取引でも江南圏の物件の多くが従来の最高値を下回る価格で成約されたのに対し、「高徳ロッテキャッスルベネルーチェ」の大型面積や「麻谷ヒルステート」、「楊平現代6次」などの非江南圏の取引は直近の価格上限に近かった。高額取引数件とソウル全体の指数の上昇を同じ流れとして一般化することが難しい理由はここにある。
価格指数の上昇とは異なり、取引量は萎縮した。契約日ベースでの8月のソウルマンション売買取引量は2322件で、7月より約60％減少した。5月の8983件から6月は5305件に減少し、7月は5841件に反発した後、再び減少した形だ。首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅ローン限度額は、時価15億ウォン以下が6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下が4億ウォン、25億ウォン超の住宅が2億ウォンと差を設けて適用される。
今回の上位3件の取引はいずれも25億ウォンを超えており、住宅ローンの最大限度は2億ウォンにとどまる。したがって、超高額取引は自己資金比率が高い購入者が主導する可能性が高く、個別の取引が続いたとしても市場全体の買収余力が回復したと断定することは困難である。ソウルのマンション市場は、外郭および中上価格帯の団地が価格上昇を続ける中、江南圏の高級住宅は取引量の減少と従来の最高値以下の取引が同時に発生する、価格帯別の二極化局面にある。
※ビズ韓国とMetaVXの生成型AIが共同で作成した記事です。