[비즈한국] ソウル不動産情報広場によると、9月21日午前9時から9月25日午前9時までに申告されたソウル市の居住用不動産取引のうち、瑞草区潜院洞（ソチョグ・チャムウォンドン）の「新盤浦（シンパンポ）2次」専有面積68.91㎡の1階物件が36億ウォンで売買され、週間最高値を記録した。坪単価は約1億7270万ウォンである。同じ面積の物件は9月3日に8階が36億ウォン、7月23日に3階が39億8000万ウォン、6月20日に11階が41億6000万ウォンで取引されていた。今回の取引は最近形成された価格帯の下限に位置するうえ、公開された資料だけでは棟や方角、内部の状態などの個別条件を確認することが難しく、単に価格が再上昇したと判断するのは困難である。
2位は江南区開浦洞（カンナムグ・ケポドン）の「開浦住公7団地」マンション専有面積83.70㎡の5階物件で、35億ウォンで売買された。新盤浦2次との価格差は1億ウォンである。同じ面積の1階物件が9月4日に32億5000万ウォンで取引されたのと比較すれば2億5000万ウォン高いが、過去の最高値である40億5000万ウォンには届かない。低層取引以降、価格は反発しているものの、過去最高値の回復と解釈できる水準ではない。
3位は江南区開浦洞の「開浦住公6団地」マンション専有面積53.06㎡の5階物件で、27億ウォンで売買された。専有面積ベースでは上位3物件の中で最も小さく、坪単価は約1億6822万ウォンである。ただし、同じ面積の既存最高取引価格である31億8000万ウォンより4億8000万ウォン低く、新高値や価格上昇事例とは見なしがたい。直近1年間で同面積の取引が多くないため、一件の取引だけで相場の方向性を判断することも難しい。
新盤浦2次の坪単価約1億7270万ウォンは、KB不動産が発表した昨年12月時点のソウル市マンション坪単価平均5925万9000ウォンの約2.9倍にあたる。開浦住公7団地は坪あたり約1億3823万ウォン、開浦住公6団地は坪あたり約1億6822万ウォンで取引され、いずれもソウルの平均を大きく上回った。ただし、3団地とも今回の取引が直近の最高値を更新したわけではないため、高い坪単価と短期的な価格上昇を区別して見る必要がある。
4位は江南区開浦洞の「ラミアン・ブレスティージ」マンション専有面積59.89㎡の6階物件で、25億ウォンで売買された。同じ面積の直近取引価格は29億ウォンであり、4億ウォン高かった。直近1年間で同面積の取引も2件にとどまっており、今回の取引を団地全体の一般的な価格水準として一般化することは困難である。開浦洞ではこの物件を含め、開浦住公7団地、開浦住公6団地の3件が上位に入ったが、いずれも過去最高値には達していない。
5位の広津区紫陽洞（クァンジング・チャヤンドン）の「イートンタワーリバー5次」マンション専有面積84.92㎡の13階物件は、23億2000万ウォンで売買された。類似面積である専有84.98㎡が昨年10月に23億ウォンで取引されたのと比較すると、2000万ウォン高い水準である。同面積の取引が少ない団地であるだけに、急激な上昇というよりは、専有84㎡台の価格が23億ウォン前後で再確認された事例に近い。
6位の江東区上一洞（カドング・サンイルドン）の「高徳ロッテキャッスル・ベネルーチェ」マンション専有面積122.08㎡の物件は、23億ウォンで取引された。同じ面積の以前の取引価格である22億3000万ウォンから7000万ウォン上昇し、直近の価格上限を更新した。過去1年間で同面積の取引が2件しかない希少な大型面積のため、一般的な面積の価格フローとは分けて考える必要がある。
7位の蘆原区月渓洞（ノウォング・ウォルケドン）の「ソウルワン・アイパーク」マンション専有面積120.65㎡の物件は、19億639万ウォンで取引された。供給時の120A型分譲価格18億3200万ウォンより7439万ウォン高い。ただし、入居前の取引は有償オプションや契約条件によって金額構成が変わる可能性があるため、差額の全額をプレミアムと断定することは難しい。大型面積の取引が蘆原区でトップ10に含まれたという点は、今週の高額取引が江南圏だけに集中していなかったことを示している。
8位の松坡区巨余洞（ソンパグ・コヨドン）の「フォレナ松坡」マンション専有面積80.41㎡の物件は、18億8000万ウォンで取引された。直近1年間で同面積の取引実績がなく、価格推移を計るのが難しい。近隣の専有84.80㎡は8月に16億ウォンで取引されたが、面積や個別物件の条件が異なるため、団地全体の相場が18億ウォン台に上昇したと判断するにはサンプルが不足している。
9位の江西区麻谷洞（カンソグ・マゴクトン）の「麻谷ヒルステート」マンション専有面積84.98㎡の物件は、17億4000万ウォンで取引された。同じ面積の14階物件が7月にも17億4000万ウォンで取引されており、直近の価格上限が繰り返された形だ。同団地の専有84㎡台の最高取引額17億9000万ウォンより5000万ウォン低いが、低層取引を除いた最近の専有84㎡台が概ね16億ウォン台半ばから後半、および17億ウォン台で形成されている流れと合致している。
10位の永登浦区楊坪洞3街（ヨンドゥンポグ・ヤンピョンドンサンガ）の「楊坪現代6次」マンション専有面積84.94㎡の物件は、15億3500万ウォンで取引された。同じ面積が5月と6月に15億4000万ウォンで取引されており、専有84㎡台の直近の高値水準が維持されたと見ることができる。
上位10件の取引だけを見ると瑞草区と江南区の絶対価格が依然として高いが、同時期のソウル全体の価格指標は異なる方向を示している。韓国不動産院の9月第3週の調査において、ソウルのマンション売買価格は前週比0.13％上昇し、85週連続の上昇となったが、上昇幅は前週の0.16％から縮小した。江北の14区は0.28％上昇した一方、江南の11区は0.01％の上昇にとどまった。江南区は0.42％、瑞草区は0.37％、松坡区は0.14％下落し、蘆原区は0.37％、江西区は0.33％、江東区は0.15％上昇した。先週の上位取引でも、江南圏物件の多くが過去最高値より低い価格で締結された一方、高徳ロッテキャッスル・ベネルーチェの大型面積や麻谷ヒルステート、楊坪現代6次などの非江南圏の取引は、最近の価格上限に近いものだった。高額取引数件とソウル全体の指数の上昇を同じ流れとして一般化することが難しい理由がここにある。
価格指数の上昇とは対照的に、取引量は萎縮した。契約日ベースでの8月のソウルマンション売買取引量は2322件で、7月より約60％減少した。5月の8983件から6月は5305件に減り、7月には5841件へと反発したものの、再び減少した。首都圏および規制地域の住宅購入目的の住宅ローン限度額は、時価15億ウォン以下で6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下で4億ウォン、25億ウォン超の住宅で2億ウォンと、差別化されて適用される。
今回の上位3件の取引はすべて25億ウォンを超えており、住宅ローンの最大限度額は2億ウォンにとどまる。このため、超高額取引は自己資金の比率が高い購入者が主導する可能性が高く、個別の取引が続いたとしても市場全体の購買力が回復したとは断定しがたい。ソウルマンション市場は、外郭地域や中価格帯の団地が価格上昇を続ける一方で、江南圏の高額住宅は取引量の減少と過去最高値以下の取引が同時に現れる、価格帯別の差別化局面に置かれている。
※本記事はビジネス韓国とMetaVXの生成AIが共同で作成しました。