[비즈한국] 今年6月、ソウル銅雀区のマンションを11億ウォンで売買契約した30代前半のAさん夫婦は、株取引アプリを見るたびに不安が募る。現在のチョンセ保証金と株式投資額5億ウォンほどを活用し、いわゆる「フルローン」で家を買うことにしたが、残金決済を2ヶ月後に控え、株で1億ウォン近い損失が発生したためだ。
かろうじて中間金は支払ったものの、取得税や仲介手数料、リフォーム費用などを工面するためにマイナス通帳も活用することにした。1億ウォン程度のマイナス通帳で資金を確保して住宅購入を完了させる計画を立てたが、心配は尽きない。融資額が5億ウォンを超える中、厳しくなった銀行で融資が可能か、その間に株価がさらに下がらないかという懸念で夜も眠れない、というのがAさんの嘆きだ。
株価は下落するのに家は買わなければならず…
株式市場が急落し、不動産市場の「主要顧客層」である2030世代に非常事態が発生した。Aさん夫婦のように、株で資産を増やした後に不動産を購入しようとしていた計画が揺らいでいるからだ。
実際、あるメディアが未来アセット証券の100万ウォン以上保有口座の今年上半期の年齢層別収益率を分析した結果、10代の投資家と10代未満の投資家の収益率が30〜40%で最も高かった。50代と60代は29%、40代は27%を記録した一方、2030世代の収益率は20%台前半で最も低かった。
問題は、2030世代が不動産市場の「大口顧客」だったという点だ。今年5月、京畿道で家を購入した人の3人に1人以上が2030世代であり、特に購入者の平均年齢が37歳の東灘（ドンタン）では、彼らの購入件数が1年で3.7倍に増えた。
裁判所の登記情報広場によると、今年5月の2030世代の京畿道の集合建物（マンション・ヴィラ・オフィステル）の所有権移転登記（売買）件数は1万534件と集計された。買主のうち2030世代の割合は38.0%に達した。2021年以降、ここ5年で2番目に高い数値（1位は2024年12月の38.5%）である。
ソウルは30代の購入比率がさらに高い。韓国不動産院の住宅購入者年齢層別統計によると、今年5月のソウルのマンション取引量のうち、30代の購入比率は41.2%を記録し、市場全体を牽引している。ソウルのマンション10戸のうち4戸は「30代」が購入している計算になる。
融資までもが引き締められ戦々恐々
株価は下落しているのに、市中銀行はあらゆる面で融資の扉を閉ざした。2030世代が不安に震える理由だ。KB国民銀行は1人当たりの住宅担保融資限度を6億ウォンから3億ウォンに大幅に引き下げ、ウリィ銀行は支店ごとの月間住宅担保融資限度を10億ウォンに制限した。ウリィ銀行は昨年11月、家計融資のスピード調整のために10億ウォンに引き締めていたが、今年に入って30億ウォンまで緩和していた限度を、わずか半年で再び3分の1水準まで縮小したことになる。他の銀行も融資募集人を通じた融資申請を制限するなどしており、今年下半期には「融資オープンラン（殺到）」が起きるのではないかという懸念が出ている。
その結果、マイナス通帳の利用が増加している。5大銀行の7月末時点のマイナス通帳残高は44兆4669億ウォンで、6月末より1兆1857億ウォン増加した。2022年8月（44兆7699億ウォン）以来の最大値だ。
Aさん夫婦は「残金決済の1ヶ月前にならないと融資可能かどうか分からないと言われているが、融資額が大きいため不安が大きい」とし、「銀行に問い合わせても『残金が近づいてから改めて連絡してくれないと判断できない』という答えしか返ってこない」と吐露した。
今年初めに京畿道龍仁（ヨンイン）のマンションを購入した20代後半のサムスン電子社員Bさんは、「最近、会社の同期から『早く家を買えてうらやましい』という話をよく聞く」とし、「株式市場も厳しく、融資を受けるのも簡単ではないため、未婚の同期たちの間で投資に対する悩みが尽きない。マンションをフルローンで早く購入した人が『勝者』の状況だとみんなで話している」と説明した。