[비즈한국] ソウルの再開発・再建築整備事業現場が直近1年で20%近く増加する中、増えた事業現場5カ所中1カ所が陽川（ヤンチョン）区から出ていることが確認された。木洞（モクトン）新市街地マンションの再建築が加速し、陽川区の整備事業現場は11カ所から23カ所へと2倍以上に増えた。昨年上半期まで整備区域に指定されていなかった9団地が新たに加わった影響が大きい。
ソウルの整備事業、1年で19%増…陽川の増加幅が「最大」
Biz韓国がソウル市の整備事業推進現況資料を分析した結果、今年6月末基準でソウル市の整備事業現場は358カ所で、1年前の昨年6月より58カ所（19%）増加した。直近1年間で増えた整備事業現場数は、過去3年間の全体整備事業現場の増加分82カ所の71%に相当する。ここ最近、増加の勢いがより急激になっているといえる。今回の整備事業現場の集計では、都心・商業地域の整備比重が大きい都市整備型再開発は除外した。
自治体別では陽川区の増加幅が最大だった。昨年6月に11カ所だった陽川区の整備事業現場は、今年6月には23カ所となり、12カ所（109%）増えた。これはソウル全体の増加分の21%にあたり、1年間に増えたソウル整備事業現場5カ所のうち1カ所が陽川区から出たことになる。このほか、江東（カンドン）区が9カ所から17カ所へ8カ所、恩平（ウンピョン）区が8カ所から13カ所へ5カ所、永登浦（ヨンドンポ）区が26カ所から30カ所へ4カ所増加し、これに続いた。
陽川区の増加傾向は、事実上「木洞新市街地マンション」がけん引した。昨年6月時点での木洞新市街地マンション再建築事業現場は6・8・12・13・14団地などの5カ所だったが、今年6月には9カ所が追加され、1～14団地のすべてが名を連ねた。新たに加わった1・2・3・4・5・7・9・10・11団地の9カ所は、昨年7月から12月の間に相次いで整備区域指定を終えた。過去1年間、陽川区全体の増加分の75%、ソウル全体増加分の16%を占めている。
木洞新市街地以外に新たに名を連ねた陽川区の整備事業は、木2洞232番地一帯と新月5洞77番地一帯の再開発、新月市営再建築の3カ所である。木2洞232番地一帯は推進委員会、新月5洞77番地一帯と新月市営は組合設立段階まで進んだ。木洞新市街地以外の事業も増えてはいるが、陽川区の新規事業12カ所のうち9カ所が木洞新市街地であるだけに、近年の増加傾向の重心は木洞に偏っている。
事業規模も相当なものだ。木洞新市街地1～14団地は現在2万6629世帯から4万7438世帯へ再建築される予定である。計画通りに事業が完了すれば、マンション2万809世帯が純増する。現在の木洞新市街地世帯数の78%に相当する量が追加されることになる。今年6月基準で陽川区の23の整備事業の計画世帯数を合計した6万500世帯のうち、木洞の14団地が78%を占める。
不動産R114のリサーチラボ長であるユン・ジヘ氏は「ソウルの整備事業現場の増加は、ソウル市が迅速統合企画などを通じて整備事業の活性化を誘導した結果と見ることができる。ただ、事業現場ごとに面積の差が大きいため、単純な事業現場数だけで規模の増減を判断するには限界がある」とし、「木洞は既存の容積率が低く、土地持分が大きいうえに、組合員と自治体の推進意志も強く、事業条件が良く推進スピードも速い方だ」と説明した。
30兆ウォン市場に建設各社が注視…施工者選定は6団地が「唯一」
木洞の再建築が一斉に軌道に乗り、建設業界の関心も高まっている。業界では14団地全体の再建築工事費を約30兆ウォンと推計する。早い段階からDL E&CとGS建設は、それぞれ木洞6団地と旧KT敷地の「木洞ユンスル・ザイ」事業の過程で、木洞に広報スペースを設けた。最近では現代建設と大宇建設が将来の受注を念頭に置いて広報スペースを開設し、ロッテ建設も来る10月に広報館のオープンを控えている。
現在まで木洞新市街地14団地のなかで施工者を選定したところは6団地が唯一である。DL E&Cは2度の単独応札で入札が流札になった後、今年6月に工事費1兆2868億ウォン規模の6団地事業を勝ち取った。ハイエンドブランド「アクロ（ACRO）」を提案したDL E&Cは、6団地を橋頭堡として追加受注に乗り出すという意欲を見せた。木洞6団地は再建築後、最高49階建て14棟、2173世帯に生まれ変わる予定だ。
後続の団地も施工者選定手続きを進めている。10団地は先月26日、施工者選定入札に2度単独応札した現代建設を優先交渉対象者に選定し、随意契約の手続きを踏んでいる。12団地はGS建設の単独応札で1次入札が流札になった後、再入札に入り、来る10月26日に2次入札を締め切る。13団地もサムスン物産の単独応札で最初の入札が流札となり、再入札公告を控えている。
現在まで本入札を終えた木洞新市街地の整備事業現場のなかで、受注戦が成立した事例はない。複数の大手建設会社が木洞一帯で受注活動を展開しているが、実際の入札では無理な受注競争を避ける姿を見せている。工事費や金融費用、入札保証金などの負担が大きくなった状況下で、事業性と受注可能性を精査する「選別受注」の基調が影響したと解釈される。
現在、最初の入札締め切りを控えている8団地は、受注戦の可能性が残っている。先月の施工者選定入札のための現場説明会には、大宇建設・HDC現代産業開発・DL E&C・GS建設の4社が参加した。8団地の予定工事費は約1兆1119億ウォンで、来る22日に施工者選定入札を締め切る計画だ。複数の業者が実際の入札に参加すれば、木洞新市街地の施工者選定過程で初めて競争入札が成立することになる。
残りの木洞新市街地の大部分の団地は、施工者選定のスケジュールが決まっていない。7団地は7月に組合設立認可を受けたのに続き、8月にソウル市統合審議を申請するなど後続手続きを加速させており、14団地なども施工者選定の手続きを準備している。整備事業の増加傾向を主導した木洞において、今後建設各社の関心が実際の競争入札につながるかどうかが、下半期のソウル整備事業受注市場の主な観戦ポイントだ。
大手建設会社の関係者は「木洞は既存の容積率が低いため一般分譲の物量が多く、事業性も良い」とし、「建設会社は整備事業を評価する際、収益性・ランドマーク化の可能性・追加受注の可能性などを見るが、普通は一つ揃っていれば良い。木洞は14団地のほぼすべてがその3つを兼ね備えている」と説明した。別の大手建設会社の関係者も「木洞は事業性が良く規模も大きい。それに加えて居住の選好度と教育環境も優れている」と付け加えた。