[BizHanKook] ソウルにおける再開発・再建築の整備事業場がここ1年で20%近く増加する中、増加した事業場のうち5か所に1か所が陽川区で発生したことが確認された。木洞新市街地アパートの再建築が加速したことで、陽川区の整備事業場は11か所から23か所へと倍以上に増加した。昨年上半期まで整備区域に指定されていなかった9つの団地が新たに加わった影響が大きい。
ソウルの整備事業、1年で19%増加…陽川区の増加幅が「最大」
ビジネス韓国がソウル市の整備事業推進現況資料を分析した結果、今年6月末基準でソウル市の整備事業場は358か所となり、1年前の昨年6月より58か所（19%）増加した。ここ1年間で増加した整備事業場の数は、過去3年間の整備事業場全体の増加分82か所の71%に相当する。近頃、増加傾向が一段と急ピッチになっているといえる。今回の整備事業場の集計から、都心・商業地域の整備比重が大きい都市整備型再開発は除外した。
自治体別では、陽川区の増加幅が最も大きかった。昨年6月に11か所だった陽川区の整備事業場は、今年6月に23か所となり12か所（109%）増えた。ソウル全体の増加分の21%であり、1年で増加したソウル全体の整備事業場5か所のうち1か所が陽川区から出たことになる。このほか、江東区が9か所から17か所へ8か所、恩平区が8か所から13か所へ5か所、永登浦区が26か所から30か所へ4か所増え、これに続いた。
陽川区の増加傾向は、事実上、木洞新市街地アパートが牽引した。昨年6月の木洞新市街地アパートの再建築事業場は6・8・12・13・14団地などの5か所だったが、今年6月には9か所が追加され、1～14団地のすべてが名を連ねた。新たに加わった1・2・3・4・5・7・9・10・11団地の9か所は、昨年7月から12月の間に相次いで整備区域指定を終えた。過去1年間の陽川区全体の増加分の75%、ソウル全体の増加分の16%を占めている。
木洞新市街地以外で新たに名を連ねた陽川区の整備事業は、木2洞232番地一帯と新月5洞77番地一帯の再開発、新月市営再建築の3か所である。木2洞232番地一帯は推進委員会、新月5洞77番地一帯と新月市営は組合設立段階まで進んでいる。木洞新市街地以外の事業も増えているが、陽川区の新規事業12か所のうち9か所が木洞新市街地であるため、近年の増加傾向の重心は木洞に偏っている。
事業規模も相当なものだ。木洞新市街地1～14団地は、現在2万6629世帯から4万7438世帯へ再建築される予定である。計画通りに事業が完了すれば、アパート2万809世帯が純増する。現在の木洞新市街地の世帯数の78%に相当する供給量が追加されることになる。今年6月基準で陽川区の23の整備事業の計画世帯数をすべて合計した6万500世帯のうち、木洞の14団地が78%を占める。
不動産R114のユン・ジヘ・リサーチラボ長は「ソウルの整備事業場の増加は、ソウル市が迅速統合企画などを通じて整備事業の活性化を誘導した結果と見ることができる。ただ、事業場ごとに面積の差が大きいため、単純に事業場数だけで規模の増減を判断するには限界がある」とし、「木洞は既存の容積率が低く敷地面積が大きいうえ、組合員と自治体の推進意志も強く、事業条件が良好で推進速度も速い方だ」と説明した。
30兆ウォン市場に建設各社が注力…施工者選定は6団地「唯一」
木洞の再建築が一斉に軌道に乗り、建設業界の関心も高まっている。業界では、14団地全体の再建築工事費を約30兆ウォンと推計している。早くからDL E&CとGS建設は、それぞれ木洞6団地と旧KT敷地の「木洞ユンスルジャイ」事業の過程で、木洞に広報スペースを設けた。最近では現代建設と大宇建設が将来の受注を念頭に置いて広報スペースを開設しており、ロッテ建設も10月に広報館の開館を控えている。
現在まで、木洞新市街地14団地のうち施工者を選定したところは6団地が唯一である。DL E&Cは2度の単独応札で入札が流札した後、今年6月に工事費1兆2868億ウォン規模の6団地事業を勝ち取った。ハイエンドブランド「アクロ（ACRO）」を提案したDL E&Cは、6団地を足掛かりにして追加受注を狙う意志を明らかにした。木洞6団地は再建築後、最高49階建て14棟、2173世帯に生まれ変わる計画だ。
後続の団地も施工者選定手続きを進めている。10団地は先月26日、施工者選定入札に2度単独応札した現代建設を優先交渉対象者に選定し、随意契約の手続きを踏んでいる。12団地はGS建設の単独応札で1次入札が流札した後、再入札に入り、10月26日に2次入札を締め切る。13団地も三星物産の単独応札で最初の入札が流札し、再入札公告を控えている。
現在まで本入札を終えた木洞新市街地の整備事業場のうち、受注戦が成立した事例はない。複数の大手企業が木洞一帯で受注活動を行っているが、実際の入札では無理な受注競争を避ける様子が見られる。工事費や金融費用、入札保証金などの負担が大きくなった状況で、事業性と受注可能性を見極める選別受注の基調が影響しているものとみられる。
現在、最初の入札締め切りを控えた8団地は、受注戦の可能性がある。先月の施工者選定入札のための現場説明会には、大宇建設、IPARK現代産業開発、DL E&C、GS建設など4社が参加した。8団地の予定工事費は約1兆1119億ウォンで、22日に施工者選定入札を締め切る計画だ。複数の業者が実際の入札に参加すれば、木洞新市街地の施工者選定プロセスにおいて初めて競争入札が成立することになる。
残りの木洞新市街地の大部分の団地は、施工者選定の日程が決まっていない。7団地は7月に組合設立認可を受けたのに続き、8月にソウル市の統合審議を申請するなど、後続の手続きを加速させており、14団地なども施工者選定の手続きを準備している。整備事業の増加傾向を主導した木洞において、今後建設各社の関心が実際の競争入札につながるかどうかが、下半期のソウル整備事業受注市場の主要な観戦ポイントだ。
大手建設会社の関係者は「木洞は既存の容積率が低く一般分譲分が多いため、事業性も良好だ」とし、「建設会社は整備事業を評価する際、収益性・ランドマークの可能性・追加受注の可能性などを見るが、通常は一つでも条件を満たせばよい。木洞は14団地がほぼその3つすべてを備えている」と説明した。別の大手建設会社の関係者も「木洞は事業性が良く規模が大きいうえ、居住選好度や教育環境も優れている」と付け加えた。