【危機の社会住宅】借家人の最後の砦「保証保険」、なぜ社会住宅は加入できないのか

【Biz Hankook】公共機関が土地を提供し、民間企業が運営する「社会住宅」事業が導入されてから、はや10年を迎えた。住居問題を解決する代替案として始まったが、むしろチョンセ（伝貰）詐欺などの被害に対し、より脆弱であるという指摘が出ている。社会住宅は、ソウル市やソウル住宅都市公社（SH）、韓国土地住宅公社（LH）などの公共機関が運営しているように見えるが、実際には民間事業者が委託運営を担っている。このため、問題が発生すると互いに責任をなすりつけ合う状況が繰り返されている。Biz Hankookは10年を迎えた社会住宅の問題点と制度的限界を指摘し、解決策を模索する。

「青年の住居の新たな代替案、社会住宅から始まります。」ソウル市が広報する社会住宅の紹介文句だ。ソウル市が運営する100余りの社会住宅のタイプは大きく分けて二つある。一つは民間企業が建物を建てる「土地賃貸部社会住宅」、もう一つは公共機関が建物を買い取って民間企業に運営を任せる「リモデルリング型社会住宅」だ。

土地賃貸部社会住宅は、公共機関が民間企業に土地を長期で貸し出し、民間企業はその場所に建物を建てて青年、新婚夫婦など社会経済的弱者に住居を賃貸する。居住者の立場からは、不動産市場の変動に大きな影響を受けることなく、低価格で安定して暮らせる理想的なモデルである。

2021年8月、パク・ヨンジン元国会議員（共に民主党）がソウル市の社会住宅を訪問し、視察している様子。社会住宅は住居問題の解決策と見なされていたが、制度的な盲点によりチョンセ詐欺の危険にさらされている。写真は記事の特定内容とは直接関係ない。写真＝国会写真取材団

こうした理想とは裏腹に、現実の社会住宅が危機に陥った最大の要因は「保証保険」に挙げられる。土地と建物の所有者が異なるため、土地賃貸部社会住宅は「賃貸保証金保証保険」への加入が不可能だ。唯一の解決策は、土地の所有者である公共機関がチョンセ保証金の事故時に建物を買い取るという「買収確約書」を作成することだ。しかし、地方公企業法の適用を受けるソウル住宅都市公社（SH）は、買収確約が「業務上背任」に該当する可能性があるため、不可能である。

2021年8月から賃貸住宅事業者の保証保険加入が義務化されたにもかかわらず、土地賃貸部社会住宅を運営する事業者たちは依然として加入できない。現実的に保証保険加入が不可能であるにもかかわらず、理論上は未加入の事業者に過怠料を科すことができるという矛盾した構造の中で、ソウル市の社会住宅はいつの間にか「チョンセ詐欺物件」という否定的なイメージが定着してしまった。

社会住宅の委託運営会社は、低利で保証金と月謝を受け取るため収益が低くならざるを得ないが、一度でも「つまずく」とチョンセ詐欺の加害者になってしまう。社会住宅運営会社の関係者A氏は「社会的企業は複数の公共機関の住宅事業に参加しているが、事業がうまくいかなかったり、委託機関から代金を少しでも受け取るのが遅れたりすると、自力で資金を調達する方法がない。ほとんどが建物を建てる際にすでにローンを上限まで受けている状況であり、最後の手段として建物を売りたくても、土地が公共機関の所有であるため建物が売れない」と語った。

ソウル市社会住宅の運営方式。写真＝2021年ソウル市社会住宅総合支援センター広報リーフレット

事態がこうなると、ソウル市とSH、住宅都市保証公社（HUG）が集まり「土地賃貸部社会住宅事業者」のための保証保険を別途に立ち上げようと議論したが、未だ目立った対策は出ていない。韓国社会住宅協会関係者は「保証保険を作ろうと2021年から議論してきたが、積極的に推進されてはいないようだ」と指摘した。

これに対しソウル市関係者は「まだ結論は出ていない」と明らかにした。SH関係者も「3者間で議論を続けているが、まだ具体的な成果は出ていない。今後も議論を続ける予定」と説明した。

保証保険の加入が可能な韓国土地住宅公社（LH）は、もはや土地賃貸部社会住宅を供給していない。LHは特化型買収賃貸住宅事業などを通じて、既存の土地賃貸部社会住宅供給を代替している。LH関係者は「LHの場合は買収確約条件が付いているため、賃貸事業者が保証保険に加入する。ただし、現在運営中の賃貸住宅以外に、これ以上拡大する計画はない」と明らかにした。

一部では、土地賃貸部社会住宅というモデルそのものに問題があるとの指摘も出ている。イ・チャンム漢陽大学都市工学科教授は「土地賃貸部社会住宅は成功しにくいモデルだ。まず所有権が明確ではなく、後で転売する際にも市場価格として認められない。完全な所有権、財産権の行使ができないため、市場の他の分譲住宅に比べて劣等な構造だ。民間事業者の立場でも運営収益のキャッシュフローがなく、破産の可能性がある。こうした危険性があり、収益も安定的に発生しない事業を民間企業がやるというのは不安な選択だ。もちろんチョンセ詐欺の危険は、韓国独自のチョンセ制度から派生する結果でもある」と指摘した。

結局、社会住宅の入居者たちは「保証金を取り戻せないかもしれない」という不安を抱えたまま入居せざるを得ないのが実情だ。社会住宅運営事業者のB氏は「水面下では議論が続けられ、関連法案の制定直前までいったこともあった。しかし、社会住宅そのものが重要な議題として共有されておらず、そのたびに他の懸案に埋もれて立法が頓挫した」と訴えた。