【Bizhankook】公共機関が土地を提供し、民間企業が運営する「社会住宅」事業が導入されてから早くも10年を迎えた。住居問題を解決する代替案として始まったが、むしろ全勢（チョンセ）詐欺などの被害に対してより脆弱であるとの指摘が出ている。社会住宅はソウル市やソウル住宅都市公社（SH）、韓国土地住宅公社（LH）などの公共機関が運営しているように見えるが、実際には民間事業者が委託運営を担う。このため、問題が発生すると互いに責任をなすりつけ合う状況が繰り返されている。Bizhankookは10年を迎えた社会住宅の問題点と制度的限界を指摘し、解決策を模索したい。
ソウル市が住居安定対策として推進してきたソウル市の土地賃貸部社会住宅が「全勢詐欺」事態に巻き込まれる中、SH公社の消極的な行政がむしろ被害を拡大させたとの指摘が出ている。これまでソウル市とSH公社は、地方公企業法上の「背任」に該当するという理由で、保証金事故発生時に建物を買い取るという買収確約書を作成してこなかった。このため、建物のみを所有する社会住宅運営会社は、これまで保証保険に加入することができなかった。
ところが、行政安全部が「SH公社が社会住宅に対して『買収確約』を提供することは、地方公企業法上の背任には該当しない」という有権解釈を下したことが確認された。これは最近、ソウル市の社会住宅で全勢詐欺被害が発生したことを受け、ソウル市やSH公社などが参加する社会住宅実務協議体が行政安全部に有権解釈を要請して得た結果である。
行政安全部は「建物の価値よりも債務が多く、損害賠償のリスクがある場合は刑法上の背任の余地があるが、SH公社の買収確約は地方公企業法違反には該当しない」という趣旨で有権解釈を示した。これはソウル市の立場と正面から衝突する。これまでソウル市は、LH（韓国土地住宅公社）とは異なり、SH公社は地方公企業法に従うため、買収確約そのものが業務上背任であるという立場を固守してきた。
行政安全部の有権解釈を受け、社会住宅実務協議体からどのような結論が導き出されるか注目される。ただしSH公社は、刑法に対する検討が追加で行われるべきだという立場だ。SH公社の関係者は「行政安全部の有権解釈の結果、地方公企業法に関しては買収確約が違反ではないという判断だったが、刑法上の業務上背任の余地を解消する案については、ソウル市や住宅都市保証公社（HUG）などの関連機関と検討中である」と明らかにした。
ソウル市の社会住宅で全勢詐欺被害が発生したことを受け、最近ソウル市議会でもこの事案が争点として浮上した。去る6月20日の第331回定例会、ソウル市議会住宅空間委員会でチェ・ギチャン市議会議員（共に民主党）は「ソウル市の名を掲げて入居した土地賃貸部社会住宅で、賃借保証金を受け取れない事例が発生した」とし、「ソウル市が名を連ねた全勢詐欺と言えるのではないか。社会住宅の入居者は、土地の所有者と建物の所有・運営事業者が異なるため、保証保険にも加入できず保護を受けられない状況だ」と指摘した。
チェ・ギチャン議員は、SH公社が2023年に樹立した「社会住宅再構築化実行案」において「入居者の保証金保護に脆弱、対策が必要」と明記されていたとし、ソウル市とSHが問題点をすべて認識していたにもかかわらず、積極的な事前対応体制が不足していたために被害事故を招いたと指摘した。
全勢詐欺が発生したA社会住宅の入居者たちは、ソウル市による積極的な対策作りを求めている（関連記事【独占】保証金返還不能のソウル市社会住宅、国税滞納で差し押さえまで）。入居者のB氏は「入居当時は保証保険への加入が可能だと案内されたが、これさえも嘘だった。社会住宅実務協議体が構成されたというが、被害入居者の意見を収集したこともなく、協議内容も十分に共有されていない。ソウル市が主導した社会住宅事業の信頼を回復し、入居者を保護するためには、SH公社が社会住宅に買収確約などを提供して代替案を準備しなければならない」と指摘した。
ただし、現在運営中のソウル市社会住宅に対してSH公社が買収確約を遡及適用したとしても問題は残る。全勢詐欺がすでに発生していたり、建物が差し押さえられたりしている場合は、保証保険に加入できないからだ。現在、保証金を受け取れていない入居者たちへの対策も別途用意しなければならない。
社会住宅協会の関係者は「初期に買収確約をしていれば保証保険加入の可能性は高かっただろうが、現在は加入条件が厳しくなった。建物の負債比率がさらに悪化した可能性や、鑑定評価額の減少などを考慮すると、今買収確約をしたとしても保証保険に加入することは容易ではないとみられる」と指摘した。
