[비즈한국] 公共機関が土地を提供し、民間企業が運営する「社会住宅（ソーシャルハウジング）」事業が導入されてから、はや10年が経った。住宅問題を解決する代替案として始まったが、むしろ全勢（チョンセ）詐欺などの被害に対してより脆弱だという指摘が出ている。社会住宅はソウル市やソウル住宅都市公社（SH）、韓国土地住宅公社（LH）といった公共機関が運営しているように見えるが、実際には民間事業者が委託運営を担っている。このため、問題が発生すると互いに責任をなすりつけ合う状況が繰り返されている。ビジネス韓国は10周年を迎えた社会住宅の問題点と制度的限界を突き、解決策を探りたい。
バスを降りて急な坂道をしばらく登ると、古い住宅の間に欧州風の外観をした洗練されたヴィラが目に飛び込んできた。清潔なデザインと快適な内部空間。ソウルにある「社会住宅」だ。家の中だけを見れば完璧だ。しかし、一歩外に出ると話は変わる。社会住宅の多くが、地下鉄から遠すぎるか、坂の上か、辺鄙な場所にあるからだ。
ソウル市冠岳区の社会住宅付近の不動産仲介業者は、社会住宅が相場より安いのではないかという記者の質問にこう答えた。「あの頂上にあるやつのことですか？あそこにあるなら、そもそも安いのが相場ですよ。」
社会住宅の運営会社は、高い土地賃貸料を賄うのが難しく、相対的に安い立地を選ばざるを得ない。建築費用も大部分を融資に頼っている。城北区の社会住宅に住むA氏は、「家賃が安くて家の状態も良いが、ほとんどが辺鄙な場所にある。オンライン地図に表示されない場所さえある。今住んでいる家は保証金が安い方だが、億単位の保証金を要求する社会住宅もあった」と語った。
予期せぬ全勢詐欺のリスクに加え、不便な立地まで。ソウルの社会住宅はなぜこのような危機に陥ったのか。社会住宅運営者のB氏は、国内で社会住宅が初めて普及した当時の状況を説明した。「欧州では人々が主に社会住宅に居住しており、制度が成功裏に定着している。一方、韓国では住居を手に入れるために一生働かなければならない。欧州は住居の不安を感じずに安全な場所に住んでいる。韓国もそうあるべきだという趣旨で欧州のモデルを取り入れた。」
実際に、2024年のOECD（経済協力開発機構）基準におけるソウルのPIR（所得対住宅価格倍率）指数は24.9で、OECD加盟国中で1位だ。約25年間、一銭も使わずに所得を貯めてようやく住宅を購入できるという意味である。
欧州の社会住宅比率は韓国と大きな開きがある。オランダ、デンマーク、オーストリアなどは、全住宅の20%以上を社会賃貸住宅が占めている。OECD統計によると、2022年基準の社会住宅比率は、オランダが34.1%、オーストリアが23.6%、デンマークが21.3%、イギリスが16.4%に達する。韓国は8.9%で平均の7.1%よりは高いものの、主要欧州諸国よりは低い水準だ。
このように社会住宅の比率が高い欧州諸国では、家を探す際、一般的な住宅よりも先に社会住宅を探す。これには芸術的な建物と安価な価格だけでなく、社会住宅と一般住宅を外見で見分けるのが難しいという理由もある。
欧州もまた、住宅協会などの民間が社会住宅を運営し、政府がそれを支援する形態が主流だ。昨年、国会図書館が発行した資料によると、オランダは低所得層だけでなく中産層にも社会住宅を供給しており、外観や品質、面積などの条件も民間賃貸住宅と区別がつかない。オーストリアでは有名な建築家が建てた社会住宅が都心のランドマークとなっている。首都ウィーンでは社会住宅が全住宅の44%を占める。デンマークでは人口の60%が入居経験を持ち、所得に関係なく15歳以上の全国民が社会住宅の入居対象者だ。韓国の社会住宅面積の平均は45.9㎡だが、イギリスの社会住宅面積の平均は67㎡に達する。
昨年8月に国会で開かれた「国民の住居安定のための住宅供給パラダイム転換：社会住宅の活性化を中心に」という討論会では、欧州の事例を参考にした社会住宅法が必要だという指摘が出た。安定的に社会住宅を運営するためには、法的な整備と支援が必要だという話だ。2015年から2024年まで、国内には土地賃貸付・リモデルリング・特化型など6582戸の社会住宅が供給されたが、政府レベルでの体系的な支援策は見当たらない。
社会住宅運営会社関係者のC氏は、「社会住宅事業は公共と民間が共に行うものだが、現在は問題が起きても公共側が責任を回避できる構造になっている。公共機関の行政的な理由で入居が遅れ、運営会社の収益が悪化して資金難に陥った事例もあったが、公共機関は一切の責任を負わなかった」と述べ、最近では社会住宅の融資支援予算さえ削減されていると吐露した。
社会住宅専門家であるチェ・ギョンホ元住居中立性研究所所長は、「欧州は19世紀の都市化時期から、協同組合などの第三セクターが住宅問題解決の主体として登場した。対して韓国は、日本統治時代と産業化の過程でそのような構造が断絶し、住宅供給は公共と市場の役割のみとなった」と説明した。
韓国が欧州と最も異なる点は「全勢（チョンセ）制度」だ。チェ所長は「社会住宅が全勢と競争するには、保証金と月々の家賃を同時に下げなければならない。そのためには政府が土地代や金融費用を支援し、供給者の負担を軽減する方式が必要だ」と語った。
また、チェ所長は、現在の全勢中心の金融構造を変えなければ、全勢詐欺の構造は繰り返されるしかないと指摘した。初期の工事費用を銀行から借り入れ、分譲代金を全勢金で回収する構造こそが全勢詐欺の根源だという。これを解決するためには、長期低利の供給者金融を導入し、全勢金に頼らなくても事業者が資金を確保できるシステムが必要だ。
土地賃貸付の社会住宅も同じ文脈だ。チェ所長は「全勢金の返還問題を解決するため、今後は土地賃貸付社会住宅をすべて月払い（家賃）に転換するか、公共がREITs（不動産投資信託）を設立して保証金返還の責任を負う方式に構造を改編すべきだ」と提案した。
