[비즈한국] 韓国国内初の不動産小口化投資業者であるKasa（運営会社：Kasa Korea）が、公募プロセスにおいて不完全販売を行ったという疑惑が浮上した。Kasaは2023年9月、ソウル市新沙洞（シンサドン）の商業用ビルを公募する過程で、投資説明書に「買収確約」を明記していたが、公募申し込みが終了した後に別途の案内なく、買収確約内容が削除された投資説明書に差し替えていた。Kasa側は「単純なミス」と釈明したが、新たな収益証券の制度導入を控える中、管理・監督の強化が必要だとの指摘が出ている。
Kasaは2023年8月11日、第7号のデジタル資産流動化証券（DABS）公募商品である「狎鴎亭コマースビル」を公開し、同9月6日から8日まで申し込みを受け付けた。狎鴎亭コマースビルはKasaの公募商品の中で最大規模（167億ウォン）であり、大信ファイナンシャルグループ傘下となってから初めて公募した商品である。大信ファイナンシャルグループは2023年3月にKasa Koreaを買収し、不動産小口化投資市場に参入した。
ソウル市江南区新沙洞にある狎鴎亭コマースビルは、「Knotted Donut」「Downtowner」「Hojokban」など、トレンドを押さえた飲食ブランドを運営するGFFGが2025年9月まで賃借している。ファッション・ビューティー流行の聖地とされる狎鴎亭・島山（トサン）商圏に位置していることも特徴だ。
狎鴎亭コマースビルは投資家の注目を集め、公募は盛況のうちに終了した。建物価格を周辺相場よりも低く設定して公募したため、売却益も期待できた。その甲斐あってか、Kasaは公募から1年でビルの売却に成功した。ビルの売却価格は172億ウォンで、Kasaは公募価格比で約5億ウォンの利益を残した。
しかし、狎鴎亭コマースビルの公募過程で不完全販売があったにもかかわらず、Kasaが何の措置も取らなかったという疑惑が提起された。Kasaが申し込み初日の2023年9月6日に公示した投資説明書には「買収確約書」に関連する内容があったが、申し込み終了後の10月5日に、それを削除した投資説明書に差し替えたというものだ。Kasaは投資説明書の変更について案内したり、訂正公示を行ったりしなかった。
不動産小口化投資家は、建物の賃貸収益（配当収益）、DABS売買差益、建物の売却による相場差益（売却配当）を得る。もし買収が確定している建物であれば、投資家から見て将来の空室発生や売却遅延による損失を軽減できる。そのため、買収確約の有無は投資リスクを低減させる要素であり、投資判断に影響を与える。
Kasaの投資家であるA氏は、今年9月に狎鴎亭コマースビルの投資説明書から買収確約の内容が消えていることを発見した。公示義務違反の可能性があると判断したA氏は金融監督院に苦情を申し立て、Kasaが金融当局には買収確約内容がない証券届出書を提出していたことを確認した。
Kasaは金融監督院に異なる投資説明書をアップロードした理由について、「不完全な内部統制システムと担当者の業務未熟によるミス」と回答した。Bizhankookに対しても「公募する際、二回にわたって証券届出書や投資説明書などを公示する。1回目・2回目ともに同一の書類をアップロードするのが原則だが、2回目の公示に誤ったファイルが掲示された」とし、「公募期間中に発見できず、公募終了後に正常なファイルへ差し替えた」と釈明した。
しかし、買収確約に関する疑問は依然として残る。受託会社である韓国土地信託034830が受け取った買収確約書によると、買収者は大信F&Iで、買収方式は「随意売買契約」であった。大信F&Iは不良債権（NPL）投資を専門とする大信ファイナンシャルグループの系列会社で、大信証券003540が株式を100%保有している。もし実際の契約に至っていた場合、系列会社間の取引となり利益相反の可能性がある。これに対しKasa側は「一般的な随意契約とは少し異なる『公売』手続きに伴う随意契約であり、入札参加は開かれていた」とし、「公売手続きは受託会社が主管するため、利益相反の可能性は遮断されると判断した」と回答した。
現在、不動産、音源著作権、美術品などの小口化投資は、新たな「収益証券」に分類される。まだ業界法がなく、資本市場法も完全に適用されていないため、小口化投資業者は革新金融サービスを根拠に運営している。金融当局もこれらを「金融革新支援特別法」に基づき監督している。このため、Kasaのような公示ミスが発生しても、資本市場法違反を適用して制裁することは困難である。金融監督院の関係者は「手続き的な問題があったのは事実だが、革新金融事業者は一般的な上場企業のように規制することはできない」と述べた。
一部では、小口化投資が証券と定義されて制度導入を控えている上、市場がすでに形成されているだけに、政府が管理・監督を強化すべきだとの指摘が出ている。もし一般的な金融投資業者でこのような公示違反が「ミス」として発生した場合、影響は甚大だったはずだ。投資家A氏は「金融監督院がこのような問題を苦情受付後にようやく認知したという事実は、規制の空白を示している」とし、「投資家に損失がないという理由で消極的に対応するのは問題だ」と力説した。
今回の物議に対しKasa側は「誤った書類の露出と、投資説明書の再掲示後に修正案内が漏れた点は我々の不手際だ」とし、「現在は内規を通じて公示などの手続きを強化した。再発防止のため、担当者の引継ぎや手続きなどに徹底して注意を払う」と明らかにした。
