[비즈한국] 政府が最近、外国人の不動産投機を抑制しようと「外国人土地取引許可制」を導入した中、今年4月にソウル江南区の「狎鴎亭（アックジョン）現代1・2次アパート」で売買最高値を更新した購入者が、米国人であることが確認された。当時の取引価格は105億ウォンで、同団地で初めて売買価格が100億ウォンを突破した。内国人に比べて不動産規制から自由だと評価される外国人は、これまで売買最高値の記録を塗り替え、住宅市場での影響力を強めている。
4月に契約、8月に所有権移転…住宅ローン規制を回避
業界や不動産登記簿によると、米国人のA氏は今月20日、ソウル江南区の狎鴎亭現代1・2次アパートの専用面積198㎡を105億ウォンで購入した。当該住戸は同団地で専用面積が最も広いタイプで、漢江（ハンガン）沿いに位置している。A氏は今年4月に売買契約を締結した後、約4か月を経て所有権移転登記を完了した。当時、国内金融機関が62億7000万ウォンの根抵当権を設定したことから推測すると、購入価格の半分程度の50億ウォン強は住宅ローンを組んで調達したものと見られる。
この取引は、狎鴎亭現代1・2次アパートの売買価格が100億ウォンを超えた初のケースだ。同団地の直前の売買最高価格は、今年2月の95億ウォン（専用面積196㎡）で、10億ウォン低かった。同規模である専用面積198㎡の直前最高値も、今年2月の94億ウォンで11億ウォン安かった。A氏の取引後、同団地の売買最高値は6月にそれぞれ120億ウォン（197㎡）、127億ウォン（197㎡）へと急騰した。専用面積198㎡も同月に117億8000万ウォンで最高値を更新した。
A氏は住宅ローン規制も回避した。政府は6月28日、首都圏と規制地域の住宅ローン限度を、所得に関係なく6億ウォンに制限した。首都圏の多住宅者による住宅ローン利用を遮断し、住宅ローンを組んで首都圏に住宅を購入する場合、6か月以内に転入する義務を課すなど、実需ではない場合は金融機関からの融資を受けられないようにした。外国人も国内金融機関で融資を受ける場合は内国人と同じ規制を受けるが、A氏は今回の規制施行前に融資申請を終えていたものと見られる。
狎鴎亭現代1・2次アパートは、韓国を代表する再建築団地だ。ソウル市は1970年代にアパート供給を活性化させようと、江南区の漢江沿いに「狎鴎亭アパート地区」を造成した。その後、一帯には狎鴎亭現代（1〜14次）や美星（1〜2次）、漢陽（1〜8次）アパートなどが密集して建てられた。現在、大部分が築40年を迎え、隣接する団地同士が6つの区域に分かれて再建築を推進している。A氏が購入した狎鴎亭現代1・2次は、この中で規模が最も大きい「狎鴎亭3区域」に属する。
外国人土地取引許可制導入、「融資規制も公平性を合わせるべき」
外国人所有の住宅は増加傾向にある。韓国不動産院の外国人住宅所有現況資料によると、外国人が所有する韓国の住宅は、2022年下半期の8万3512戸から、2023年下半期に9万1453戸、2024年下半期には10万216戸へと増えた。昨年下半期基準で、全住宅のうち外国人が保有する住宅は、韓国の全住宅の0.52%水準である。外国人所有住宅の大部分はアパートなどの共同住宅（9万1518戸）で、京畿道、ソウル、仁川など首都圏に集中していた。
外国人が住宅売買最高値を更新する事例も継続的に確認されている。昨年4月には米国人がソウル龍山区の「漢南ザ・ヒル」アパート専用面積240㎡を120億ウォンで購入し、団地最高値を塗り替えた。同年11月にはウズベキスタン人がソウル瑞草区の「盤浦ザイ」アパート専用面積245㎡を74億ウォンで購入し、団地の最高値を更新した。今年4月にはマルタ人がソウル江南区の「延世リバーテラス」アパート243㎡を、最高値である69億ウォンで購入した。韓国不動産院の資料によると、昨年1〜8月に外国人が購入した30億ウォン超の住宅取引の70%が、過去最高値での取引であった。
政府は最近、「外国人土地取引許可制」を導入した。実居住しない外国人が、住宅価格上昇の懸念がある地域の住宅を購入できないようにする内容だ。今月26日から来年8月25日までの1年間、ソウル全域と仁川の7区、京畿道の23市・郡を外国人土地取引許可区域に指定し、外国人がアパートや戸建て、多世帯住宅などを購入する際に許可を受けるよう義務付けた。住宅取引の許可を受けた外国人は、許可日から4か月以内に入居しなければならず、取得後2年間は実居住しなければならない。
大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は、「これまで内国人と外国人との公平性の問題などを考慮すれば、今回の措置は肯定的だ。これまで外国人は、実居住義務や融資規制、資金出所調査など、内国人に適用される不動産規制から自由だった」としつつも、「今回の外国人土地取引許可制は実居住需要の確認や投機需要の排除に重点を置いているが、融資規制の部分で内国人とどのように公平性を合わせたのかは依然として疑問だ。準住居施設であるオフィステルが除外された点も残念だ」と評価した。
外国人は内国人に比べて不動産融資規制から自由だと評価される。外国人が韓国の金融機関で融資を受ける際は、住宅ローン比率（LTV）や総負債返済比率（DTI）などの国内融資規制を適用されるが、自国の銀行から融資を受ける場合は国内の規制から逃れられるためだ。さらに住宅の場合、政府が外国人の各世帯員の住宅保有実態を把握することが難しいため、多住宅規制からも自由な方だ。
