[비즈한국] #1 ソウル市江南区大峙（テチ）洞の「レミアン大峙パレス」専用面積84.99㎡は先月13日、土地取引許可区域解除前の最高価格である35億1000万ウォン（昨年9月）より4億9000万ウォン（14%）高い40億ウォンで売買された。
2 ソウル市江南区三成（サムソン）洞の「ヒルステート1団地」84.236㎡は今月6日、土地取引許可区域解除前の最高値である28億8000万ウォン（昨年12月）より2億2000万ウォン（8%）上昇した31億ウォンで売却された。
3 ソウル市江南区清潭（チョンダム）洞の「清潭ジャイ」専用面積82.365㎡は先月19日、土地取引許可区域解除前の最高値である32億9000万ウォン（昨年6月）より4億6000万ウォン（14%）高い37億5000万ウォンで売買を終えた。
4 ソウル市松坡（ソンパ）区蚕室（チャムシル）洞の「レイクパレス」専用面積84.82㎡は今月1日、土地取引許可区域解除前の最高値である26億ウォン（今年1月）より1億4000万ウォン（5%）跳ね上がった27億4000万ウォンで所有者が代わった。
ソウル市が江南区の大峙・三成・清潭洞および松坡区の蚕室洞に対する土地取引許可区域指定を解除してから1か月で、周辺のマンション価格が約13%上昇したことが確認された。写真はソウル松坡区のロッテワールドタワーから眺めたソウル市内のマンション団地の全景。写真=チェ・ジュンピル記者
最近土地取引許可区域から解除されたソウル江南圏マンションの最高値更新事例だ。ソウル市が国際交流複合地区近隣の江南区大峙・三成・清潭洞と松坡区蚕室洞に対する土地取引許可区域指定を解除してから1か月で、周辺マンションの価格が平均約13%上昇したことがBizhankookの取材結果確認された。土地取引許可区域解除前の売買最高値を更新した取引は80件で、全体取引の49%を占めた。
ソウル市は最近、土地取引許可区域解除後のマンション価格急騰に関連する説明資料を出し、土地取引許可区域から解除されなかったマンション14か所を含む周辺の取引資料を根拠に、取引量と取引価格の上昇率をこれより低く評価した。このため、土地取引許可区域の指定と解除を決定するソウル市の現実認識や情報公開の透明性に問題があるとの指摘も出ている。
ソウル市は先月13日、江南圏の土地取引許可区域を解除した。国際交流複合地区近隣の江南区大峙・三成・清潭洞と松坡区蚕室洞のマンション305か所のうち291か所が対象だった。現在再建築を推進しているこの地域のマンション14か所は、投機の可能性があるとして解除地域から除外された。同日、ソウル市は迅速統合企画の再建築・再開発事業地123か所のうち、組合設立認可を終えた6か所についても土地取引許可区域の指定を即時解除した。
Bizhankookはソウル市の土地取引許可区域解除がマンション価格にどのような影響を及ぼしているのかを確認するため、先月13日から今月14日までの30日間、国土交通部の実取引価格資料（16日基準）を全数分析した。この結果によると、同期間中に土地取引許可区域から解除されたソウル三成・大峙・清潭・蚕室洞のマンション売買取引は162件で、解除前30日間（1月14日〜2月12日）に比べて85件（110%）増加した。これは、先に土地取引許可区域解除から除外された三成・大峙・清潭・蚕室洞の再建築マンション14か所を除いた結果である。
土地取引許可区域から解除されたソウル三成・大峙・清潭・蚕室洞のマンション売買価格は1か月で13%上昇した。解除後30日間の平均売買価格は27億5037万ウォンで、解除前30日間の平均売買価格24億4158万ウォンに比べて3億ウォン（13%）ほど上昇した。解除前と同一団地・同一面積の最高値を更新した売買取引も80件で、全体49%に達した。解除前の最高値より売買価格が低い事例は76件、同じ事例は5件であり、1件は実取引履歴がない初の取引だった。
ソウル市が最近、土地取引許可区域指定解除の影響を過小評価して発表したのではないかという批判も出ている。ソウル市は今月16日、「土地取引許可区域解除後のマンション価格急騰に関連して」という説明資料を出し、区域解除から除外された14か所のマンションを含む蚕室・三成・大峙・清潭洞の売買動向を分析した。区域解除後30日間の同地域の取引量は184件で、解除前30日比で77件（72%）増加し、平均価格は27億2000万ウォンから28億2000万ウォンへ3.7%上昇したという内容だった。しかし、この資料には（解除対象外の）土地取引許可区域内のマンション取引が含まれていたため、解除地域の取引量と取引価格の上昇率が薄められていた。
これについてソウル市の土地管理課関係者は「内部的に土地取引許可区域解除地域の取引量と価格変動を毎日分析して把握している。土地取引許可区域解除地域の解除30日前後の平方メートルあたりの売買価格は3017万ウォンから3160万ウォンへ5%ほど上昇した」とし、「住宅価格上昇の影響を過小評価しているとの誤解を招く恐れがあるため、今後の発表では土地取引許可区域解除地域に限定した実取引分析資料を別途盛り込む予定だ」と述べた。
土地取引許可制とは、投機取引が横行したり地価が急激に上昇したりする地域、あるいはそのような懸念がある地域で一定規模以上の土地を取引する際、基礎自治体長の許可を受ける制度である。住宅は2年以上の実居住目的の売買のみが許可されるため、賃貸やチョンセ（保証金制度）を利用して家を購入する「ギャップ投資」が事実上不可能である。現在、ソウル市の土地取引許可区域は、△国際交流複合地区の14か所のマンション（1.36㎢） △江南区狎鴎亭（アックジョン）洞、永登浦区汝矣島（ヨイド）洞、陽川区木（モク）洞、城東区聖水（ソンス）洞などの主要再建築・再開発団地（4.58㎢）など、計52.79㎢（全体面積の9%）の規模となっている。
