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規制地域のマンション取引、高価格帯は減り中低価格帯が動いた

【ビジネス韓国】今年、規制地域（調整対象地域・投機過熱地区）のマンション市場で見られた最も目立つ変化は、中低価格マンションの取引増加だった。マンション全体の取引量は昨年より減ったものの、9億ウォン未満のマンションはむしろ取引が増加した。その一方、30億ウォン以上の超高価格マンションの取引は半分以上減少し、同じ規制地域内でも価格帯によって市場の動きがはっきりと分かれた。

ビジネス韓国が10日、規制地域のマンション売買の実取引履歴を全数分析した結果によると、今年1月1日から5月9日までの規制地域マンションの売買取引量は3万6737件で、前年同期比3037件（8%）減少した。売買代金の総額は37兆3535億ウォンで、昨年の同時期より9兆5295億ウォン（20%）減少した。不動産実取引の申告期限は契約締結日から30日であるため、直近の取引数値は一部変動する可能性がある。

取引が増加したマンションの価格帯は中低価格帯だった。規制地域全体において9億ウォン未満で取引されたマンションは、2025年の1万8956件から2026年には2万48件へと1092件（6%）増加した。6億ウォン以上9億ウォン未満は1万606件から1万1271件へ665件（6%）増え、6億ウォン未満は8350件から8777件へ427件（5%）増加した。これはマンション全体の売買取引量が約8%減少したこととは対照的な結果である。

一方で、高価格マンションの取引は大幅に減少した。規制地域で9億ウォン以上に取引されたマンションは、2025年の2万818件から2026年には1万6689件へと4129件（20%）減少した。9億ウォン以上15億ウォン未満は1万1878件から1万1233件へ645件（5%）減少し、15億ウォン以上30億ウォン未満は7258件から4647件へ2611件（36%）減少した。特に30億ウォン以上は1682件から809件へと873件（52%）も減少した。

地域別のマンション取引量にもこのような傾向が現れている。今年、ソウル蘆原（ノウォン）区のマンション取引量は2856件で、前年同期比1257件（79%）増加した。規制地域の中で増加幅が最も大きい。このほか、京畿道水原（スウォン）市霊通（ヨントン）区が2249件で609件（37%）、ソウル恩平（ウンピョン）区が1224件で466件（62%）、ソウル中浪（チュンラン）区が981件で414件（73%）、京畿道水原市八達（パルダル）区が971件で413件（74%）それぞれ増加した。

ソウルの住宅価格のバロメーターと呼ばれる地域の取引量は大幅に減少した。ソウル城東（ソンドン）区のマンション取引量は512件で、前年同期比1038件（67%）減少し、規制地域の中で減少幅が最も大きかった。このほか、ソウル江南（カンナム）区が773件で1029件（57%）、ソウル瑞草（ソチョ）区が538件で950件（64%）、ソウル麻浦（マポ）区が570件で925件（62%）、ソウル松坡（ソンパ）区が1238件で891件（42%）減少した。

政府は昨年10月15日、ソウル全域と京畿道の12地域を規制地域および土地取引許可区域に指定する住宅市場安定化対策を発表した。従来のソウル江南区・瑞草区・松坡区・龍山（ヨンサン）区に限られていた規制地域は、ソウル全域と果川（クァチョン）、光明（クァンミョン）、城南（ソンナム）盆唐・寿井・中原区、水原霊通・長安・八達区、安養（アニャン）東安区、龍仁（ヨンイン）水枝（スジ）区、儀旺（ウィワン）・河南（ハナム）に拡大された。規制地域では、住宅担保融資の限度などの金融規制が強化された。

中低価格マンションの売買増加は、融資規制と多住宅者に対する譲渡所得税の重課猶予終了の影響が重なった結果と解釈される。規制地域の高価格マンションは購入に必要な自己資金の規模が大きく、融資や取引規制の負担も大きいため、購入層が制限された。一方、中低価格マンションは資金調達の負担が相対的に小さく、実需層や買い替え需要が集中した。これに5月9日の多住宅者譲渡所得税の重課猶予終了を控えた売却の誘因が加わり、中低価格マンションの取引が増えたものとみられる。